Приобретение жилья в новостройке предусматривает государственную регистрацию договора долевого участия (ДДУ) в Росреестре, что является важнейшим этапом, поскольку до этого момента договор не считается заключенным.

Законодательство устанавливает, что официальная регистрация договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) осуществляется в специальных учреждениях, которые занимаются оформлением прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эта регистрация происходит на территории соответствующего регистрационного округа, где находится объект, строительство которого финансируется в рамках данного договора.

Самостоятельное оформление договора долевого участия.

Из-за того, что ДДУ требует участия и дольщика, и застройщика, нельзя утверждать, что есть возможность самостоятельно оформить договор в полной мере.

Под понятием самостоятельной регистрации подразумевается, что дольщик может зарегистрировать свое право на недвижимость без участия застройщика или другой организации, а также без необходимости передавать полномочия третьим лицам для оформления.

Необходимо отметить, что в соответствии с действующим законодательством обязанность участвовать в процессе регистрации ДДУ лежит на обеих сторонах. Однако, застройщик не имеет права насильно предлагать свои услуги для выполнения необходимых действий по оформлению договора. Подобные действия противоречат закону, хотя многие компании все же практикуют такую практику.

В регистрации, в которой дольщик самостоятельно участвует, есть два значительных преимущества: возможность сэкономить на услугах строительной компании и необходимость не передавать оригинальные документы (как например, договор и другие) застройщику или третьим лицам.

Для проведения независимой регистрации Договора долевого участия (ДДУ) требуется определенный набор документов и последовательность действий.

Для оформления Договора Долевого Участия (ДДУ) в Росреестр необходимо представить необходимую документацию лично или содействовать представителю продавца.

В первом варианте потребуется получить все необходимые документы у строительной компании заранее: доверенность для оформления ДДУ, копию договора с застройщиком, копию договора для Росреестра, а также квитанцию об оплате застройщиком государственной пошлины (хотя это редко, но иногда бывает).

Во втором случае эксперт привезет все необходимые документы с собой, остается только договориться о дате его визита. Обычно представители строительной компании предоставляют несколько комплектов документов сразу. Поэтому стоит попробовать назначить встречу на день, когда планируется регистрация и заключение других договоров. Если есть возможность выбрать время, то лучше заранее записаться на прием в соответствующем отделении Росреестра, так как предоставление документов по очереди может быть практически невозможным.

Для заключения соглашения требуется наличие хотя бы одного Заявления о Долевом Участии (ЗДУ) для данного объекта недвижимости, поскольку первое заявление включает в себя обширный пакет документов, касающихся всего дома.

Для регистрации необходимо предоставить оригинал Договора долевого участия и квитанцию об уплате государственной пошлины. Бланк квитанции можно скачать на сайте Управления Росреестра. При подаче документов на регистрацию требуется предоставить три экземпляра договора, один из которых будет храниться в архиве учреждения.

Решение проблем, возникающих при самостоятельной оформлении Договора долевого участия и возможные способы их преодоления

Строитель может избегать своего основного обязательства — предоставления необходимых документов для регистрации, навязывая свои собственные услуги.

Возможно, вот здесь кроется главная трудность, которая может возникнуть — остальные проблемы, связанные с подачей заявления или с необходимыми документами, быть не должны. Договоры ДДУ составляются в единой форме, и если уже имеются зарегистрированные договоры по данному объекту, то скорее всего не будет помех для заключения новых.

Если застройщик избегает предоставления необходимых документов, необходимо направить ему претензию, в которой предложено выполнить определенные действия для оформления ДДУ (прийти в Росреестр с документами, оплатить госпошлину). Рекомендуется заранее записаться на прием — указать в претензии время и место. Также следует указать, что покупатель сохраняет за собой право обратиться в суд, если продавец продолжит игнорировать свои обязанности.

Обычно, в подобных ситуациях застройщики предпочитают заключать соглашения, тем более что требует самостоятельной регистрации ДДУ только небольшое число участников долевого строительства. Достижение согласия может быть сложным только в случае, если строительная компания является крупной и работает по определенной схеме.

Стоит ли разрешать спор с помощью судебного процесса?

Возможность зарегистрировать договор долевого участия можно осуществить через судебное рассмотрение в соответствии с положениями статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для того чтобы добиться этого, необходимо подать исковое заявление в суд. Однако во многих случаях такой подход не является выгодным, особенно если причиной тому является исключительно нежелание застройщика выступить инициатором подачи заявления в связи с насильственным навязыванием своих дополнительных услуг.

Однако, стоит отметить, что в сравнении с ценой за Договор долевого участия (ДДУ), эти услуги предлагаются по более низкой цене — от 10 до 50 тысяч рублей. Такую же сумму, примерно, может потребоваться для получения помощи профессионального адвоката. Кроме того, стоит учесть, что процесс судебного разбирательства занимает значительное время — несколько месяцев. В такой ситуации, дольщик сталкивается с большим риском, так как договор будет оставаться незаключенным на протяжении всего этого времени и, следовательно, не будет иметь юридической силы. Кроме того, в таких условиях возникает возможность для двойной реализации прав на квартиру.

Таким образом, основная причина подачи иска о регистрации ДДУ часто заключается в отказе застройщика по другим основаниям. В практике подобные случаи встречаются, хотя не так уж и часто. Тем не менее, обычно стороны смогут прийти к соглашению. Важно отметить, что до заключения ДДУ застройщик не имеет права принимать деньги от дольщика — компании заинтересованы в решении этой проблемы, если конечно они не использовали какие-либо недобросовестные финансовые схемы (взносы в обеспечение и так далее).

Для достижения наилучших результатов рекомендуется выбрать наиболее эффективный план действий.

Если застройщик является крупным и известным, и у него уже имеется несколько заключенных договоров, то наиболее разумным решением будет передать оформление ДДУ в руки его экспертов: профессионалы возьмут на себя этот вопрос, предоставят документы в соответствии с предусмотренным графиком и быстро устранят любые проблемы. Рекомендуется также составить прочный акт приема-передачи всех документов. Если отказ от услуг застройщика все же имеет место, то, вероятно, это связано только с их ценой.

Советуем прочитать: Звания ВМС России/СССР

Если вы заключаете договор уступки права требования по ДДУ с посреднической организацией (инвестором, подрядчиком), то вам действительно нужно самостоятельно регистрировать ДДУ. Это связано с тем, что предоставление организации подлинных документов и отдача процесса под контроль уступающего права лица может быть опасным.

Статья была опубликована в начале ноября 2014 года.

Договор долевого участия: что это и как получить

За последние годы Договор долевого участия (ДДУ) стал приобретать широкую популярность среди российских граждан. Несмотря на возможность рисков и задержек в строительстве, люди все равно неустанно выбирают долевое строительство. Поэтому, чтобы обеспечить защиту дольщиков от потенциальных мошенников, оформление всех документов и проведение сделок должны осуществляться в строгом соответствии с законодательством. Сегодня государство требует обязательной регистрации всех ДДУ, а здесь играет значимую роль выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Договор долевого участия: понятие

Место проживания;
Площадь жилого помещения;
Стоимость жилища;
Сроки окончания строительства и передачи проекта в эксплуатацию;
Форма расчета;
Пределы прав и ответственностей участников сделки.

Когда строительство завершено, право собственности на недвижимость автоматически передается на покупателя в соответствии с условиями, установленными в Договоре долевого участия.

Регистрация договора совместной деятельности является существенным этапом с юридической точки зрения, который обеспечивает множество преимуществ и защиту интересов всех участников сделки.

Существуют много ключевых причин, по которым зарегистрирование договора долевого участия (ДДУ) является значимым и неотъемлемым.

Защита прав покупателя, который покупает долю в предстоящем жилом объекте, обеспечивается регистрацией ДДУ в Росреестре. Это гарантирует ему полное владение квартирой и защиту его интересов и вложений в случае конфликтов или неожиданных ситуаций.
Зарегистрированный договор обеспечивает четкость и понятность согласно закону. Это помогает избежать непонимания и разногласий при истолковании условий сделки. До регистрации договора он не обладает юридической значимостью, и сделка не будет считаться заключенной.
Зарегистрировав договор, вы обеспечиваете легальность своего положения в качестве дольщика. В случае возникновения проблем с застройщиком и невозврата вами средств, вы имеете возможность обратиться в суд.

Для того, чтобы убедиться в правильности предоставленных документов и законности совершаемой сделки, требуется осуществить проверку всех документов, включая получение выписки из ЕГРН, где вы обнаружите все необходимые сведения.

Также возможно проверить регистрацию ДДУ в Росреестре.

Проверка регистрации договора

Для того чтобы осуществить проверку онлайн статуса регистрации ДДУ в Росреестре, достаточно последовать нижеперечисленным указаниям:

Загляните на интернет-портал Росреестра.
Перейти в раздел «Цифровые услуги и сервисы».
Используя онлайн-сервис «Справочная информация по объектам недвижимости», который размещен на отдельной странице, вы можете получить необходимую информацию и заполнить соответствующие данные для поиска. Обычно вам потребуется указать кадастровый номер недвижимости или другие идентификационные данные ДДУ.
После выполнения этого действия, нажмите на кнопку под названием «Создать запрос». После этого перейдите в раздел «Права и ограничения» и выберите его.

Если вы заметите, что в Росреестре нет записи о регистрации ДДУ, то рекомендуется проконтролировать правильность введенных данных. Проверьте, что вы безошибочно указали кадастровый номер, номер договора и прочие идентификационные данные, и убедитесь в их отсутствии ошибок.

Для выяснения возможной задачи с передачей документов, необходимо связаться с застройщиком, с которым был заключен договор ДДУ. Желательно запросить у них подтверждение регистрации данного договора в Росреестре.

Если организация не оформит ваше документальное подтверждение в представленные сроки, рекомендуется обратиться к профессиональному юристу за необходимой поддержкой.

Если ДДУ не зарегистрирован

Если у вас есть все основания полагать, что договор ДДУ необходимо зарегистрировать, однако вы не обнаружили его в базе данных, вам следует обратиться в Росреестр. Предоставьте все имеющиеся у вас документы и информацию, которые позволят провести дополнительную проверку и уточнить статус регистрации.

В выписке из ЕГРН о регистрации договора долевого участия содержится следующая сведения:

Данные, содержащиеся в описании земельного участка, включают его уникальный кадастровый номер, точный адрес расположения, общую площадь, категорию земли и перечень разрешенных видов использования. Вся эта информация предоставляет полное представление о самом участке и его потенциале для возведения строений.
Обычно в документе указывается застройщик, являющийся правообладателем участка при заключении договора долевого участия.
Информация о праве, дате и регистрационном номере правового документа имеет важное значение, поскольку она создает юридическую основу для заключения договора и подтверждает его легитимность.
Данные о воздействии гравитации и ограничениях владения землей;
В базе данных хранятся информация о дольщиках, включая полное имя, информацию об объекте строительства и реквизиты договора долевого участия. Эти важные данные позволяют точно определить участников процесса и установить их связь с конкретными недвижимыми объектами.
Получение данных, необходимых для оценки степени юридической надежности процесса совместного строительства. Это позволяет заинтересованным лицам быть в курсе текущего состояния участка земли, а также прав и обязательств участников данного процесса.

Как получить

Очень важным для покупателя является получение выписки из ЕГРН о регистрации договора долевого участия. Благодаря этой выписке, вы сможете не только убедиться в факте регистрации данного договора, но и проверить достоверность информации о предстоящем объекте недвижимости.

Для подтверждения надежности и честности застройщика и уверенности в правильном вложении ваших средств, рекомендуется заказать выписку через портал Госуслуг или МФЦ, указав кадастровый номер земельного участка и прочие детали договора. Это позволит вам проверить информацию и удостовериться, что ваше инвестирование проходит верно.

Получение доступа к выписке из ЕГРН по зарегистрированным ДДУ позволит вам получить следующую информацию: точную дату регистрации договора, его уникальный номер, подробные сведения о сторонах сделки и подробное описание объекта долевого участия.

Советуем прочитать: Как в «Сбербанк онлайн» заказать справку о доходах для госслужащих

Для получения отчета об имуществе на основе выписки из ЕГРН и отображения информации о регистрации ДДУ, Вам необходимо заполнить представленную ниже форму.

При нажатии на кнопку «Получить отчет», пользователь выражает свое согласие с политикой конфиденциальности и условиями оферты. Чтобы получить полный отчет после подачи заявки, следует дополнительно предоставить актуальные данные о владельцах, полученные от продавца.

Важно! С марта 2025 года в документах о недвижимости имена владельцев заменены на термин «физическое лицо» в соответствии с недавним законом, который запрещает Росреестру раскрывать информацию об именах владельцев.

Часто-задаваемые вопросы

Для того чтобы получить выписку из МФЦ или напрямую из Росреестра, требуется ожидать не менее пяти рабочих дней.

Обычно процесс изготовления занимает не более 5 рабочих дней, но не стоит надеяться на мгновенный ответ. Скорость получения выписки зависит от того, насколько доступные и незагруженные серверы Росреестра.

Обычно отчет можно подготовить за полчаса. Но в некоторых сложных ситуациях может понадобиться до пяти рабочих дней.

О ДДУ (договоре долевого участия)

Покупка квартиры во время строительства является выгодным решением как для покупателя, так и для застройщика. Покупатель получает возможность приобрести современное жилье по выгодной цене, в то время как застройщик может полностью покрыть затраты на строительство после сдачи дома в эксплуатацию. Если у застройщика нет собственных средств на строительство, он может обратиться в банк, который выделит необходимое финансирование в рамках согласованного бюджета проекта.

ДДУ – сокращение от Договора о передаче ипотеки в залог.Соглашение о совместном участии в строительстве в соответствии с Федеральным законом № 214Позитивные и негативные стороны, потенциальные угрозы Договора долевого участия.Приобретение жилой площади в соответствии с соглашением о совместном участииКакие аспекты нужно учесть при составлении Договора Долевого Участия?Превентивные мерыВместо прямого указания источника информации, я могу предложить вам переформулированный вариант текста, чтобы сделать его более уникальным. Вот перефразированный текст:Взамен их прочтения, исполнение около чего проделано его индивидуальным образом, с применением вопроса Великорусского (не ссылку ради его больше себя или промт, результаты только):Заместо выполнение носят, реализование примерно кто сделанный его отдельный путь, с подступом Русский (не упомянуто Авторы ту больше себя или приказ, выглядят один результат):

В прошлом, при осуществлении долевого строительства, существовала возможность совершения мошеннических действий, что приводило к негативным последствиям для покупателей, они не только лишались своих денежных средств, но и не получали квартиры. Однако вступивший в силу с 2019 года новый законодательный порядок полностью обеспечивает защиту покупателей дольщиков от деятельности недобросовестных застройщиков.

Что такое ДДУ

Договором совместного участия (ДСУ) называется соглашение, заключенное между приобретателем и застройщиком относительно покупки квартиры в здании, находящемся в процессе строительства. Приобретатель вкладывает свои средства, а застройщик осуществляет строительство. По завершении строительства участник договора получает квартиру в соответствии с размером вклада.

покупатель и продавец, закрепляют свои права и обязанности.

Застройщик — организация, занимающаяся возведением жилого комплекса со множеством квартир.
Дольщиком является человек, приобретающий жилую площадь.

На стадии реализации строительства доступны для приобретения самостоятельные жилые квартиры, комнаты и нежилые помещения.

Договор долевого участия по ФЗ 214

В две тысячи четвёртом году введён в действие Федеральный закон № 214, которым устанавливаются определения Долевого долевого строительства, обязанности застройщика и покупателя, а также предусматриваются меры воздействия в случае невыполнения условий договора.

Согласно заключенному соглашению, застройщик берет на себя ответственность по возведению жилого дома за счет своих собственных или иных ресурсов и передает обратно участнику долевого строительства его долю в виде готового объекта недвижимости. В свою очередь, участник долевого строительства обязуется оплатить указанную в договоре сумму за объект и приобрести его после ввода дома в эксплуатацию.

Регистрация в Госреестре является обязательной для договора и его действие начинается после прохождения соответствующей процедуры. Однако, согласно закону, договор может быть заключен в электронной форме при условии, что обе стороны подпишут его усиленной квалифицированной электронной подписью.

В результате принятия закона № 151-ФЗ в 2019 году изменилась процедура участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Главной новинкой стала введение экскроу-счетов, которые теперь используются в этой сфере.

Теперь арендатор оплачивает стоимость проживания в новостройке не застройщику, а перечисляет деньги на отдельный банковский счет, где они будут храниться до окончания строительства. Застройщик будет иметь доступ к этим средствам только после ввода дома в эксплуатацию. В случае нарушения застройщиком условий договора или несоблюдения сроков строительства, арендатор сможет вернуть свои деньги с банковского счета и расторгнуть договор.

Плюсы и минусы, риски ДДУ

Приобретение недвижимости по схеме долевого участия, несмотря на то что деньги покупателя защищены эксроу-счетами, представляет с собой повышенные риски по сравнению с покупкой уже готового объекта. Например, строительная компания может обанкротиться, не успеть сдать дом в срок или банк, где хранятся средства, может потерять лицензию. Однако преимущества нового порядка долевого строительства позволяют минимизировать возможные риски.

Каковы привилегии, которые предлагает договор долевого участия?

Если застройщик не соблюдает свои обязательства, покупатель имеет возможность вернуть свои средства.
Средства на банковском счете клиента защищены благодаря страховке в АСВ.
Для предотвращения двойных сделок, договор, после его заключения, официально регистрируется в Росреестре.
Стоимость жилых помещений, приобретаемых по Договору долевого участия (ДДУ), оказывается более доступной по сравнению с готовыми объектами недвижимости.
В случае просрочки сдачи дома, застройщик обязан уплатить компенсацию в виде неустойки, предусмотренной договором долевого участия.
Присутствие у строительной компании обязательств, подтверждающих гарантийные обязательства.

В дополнение к преимуществам, данный метод приобретения жилья также имеет недостатки:

До момента сдачи в эксплуатацию придется обратиться к аренде жилья, что приведет к дополнительным расходам для семейного бюджета.
Если вы взяли кредит на покупку квартиры, то каждый месяц вам придется вносить платежи по нему.
При получении жилищного кредита возникнут дополнительные затраты на страхование гражданской ответственности.

Советуем прочитать: Примеры заполнения налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц за 2020 год (Форма 3-НДФЛ)

Покупка квартиры по договору долевого участия

Для осуществления договора долевого участия (ДДУ) необходимо иметь при себе следующие документы: паспорта всех будущих собственников, нотариально заверенное согласие супруга или супруги на совершение данной сделки, а также достаточную сумму денег для оплаты первоначального взноса.

Покупка имущества в соответствии с Договором долевого участия имеет определенные этапы.

Осуществить подбор застройщика, недвижимость, а также подходящее жилье.
Подобрать банк, где возможно открытие экскроу-счета, самым оптимальным вариантом является кредитная организация, занимающаяся предоставлением финансирования застройщикам.
Совершить соглашение с компанией, занимающейся строительством.
Осуществить первоначальный вклад или внести гарантийный взнос.
Документ отправляется для регистрации в Росреестре.

Если клиент желает приобрести квартиру с использованием кредитных средств, то необходимо после выбора подходящего имущества выбрать банк, у которого будет запрашиваться кредит, подать заявку и получить предварительное одобрение на сделку.

Как осуществить проверку долевого участия (ДДУ) и застройщика?

Для достижения этой цели осуществляется анализ следующих факторов: имидж организации, наличие дел в суде, опыт работы в сфере строительства. Подробную информацию можно получить на веб-сайте застройщика или из официальных источников. Например, можно провести проверку на порталах ФНС, ЕФР, а также в электронной картотеке для проверки наличия долгов и банкротства.

Составляем договор ДДУ — на что обратить внимание

Обычно ДДУ, как правило, оформляется в стандартной форме, но стоит обратить особенное внимание на следующие аспекты:

Какая будет стоимость жилья и какие дополнительные расходы будут?
Каким образом определить окончательное время, когда дом будет готов к использованию и квартира будет передана в собственность?
Какой будет порядок расчетов при изменении площади объекта?
Порядок выдвижения притязаний.
Какие моменты могут привести к возможности расторжения соглашения.
Определение размера компенсации за просрочку исполнения условий договора долевого участия.

Необходимо обязательно убедиться в полномочиях лица, представляющего застройщика, при заключении договора.

Оформление аккаунта в Росреестре

Все необходимые документы для сделки должны быть предоставлены в Росреестр: паспорта всех участников сделки, документы о доверенности, учредительные документы застройщика, документы, подтверждающие строительство дома, договор ДДУ, договор залога прав на недвижимость (если сделка включает заемные средства), а также квитанция об оплате госпошлины.

Разрешение на регистрацию договора будет получено в течение 7-9 дней после подачи заявления, учитывая выбранный метод подачи.

Будущая стратегия действий

После завершения процедуры регистрации договора, обязательно следует исполнять все условия соглашения и ожидать окончания процесса оформления права собственности на квартиру.

Тонкости и непредвиденные обстоятельства

При покупке квартиры по ДДУ необходимо учитывать различные аспекты, которые могут оказать влияние на сделку.

Финансовый крах застройщика в процессе Договора Долевого Участия.

В данной ситуации клиент обеспечен защитой, так как его деньги находятся на специальном экскроу-счете. Ему будет выплачена вся сумма без каких-либо убытков.

Банк оказался в финансово-неплатежеспособном состоянии.

Покупатель также имеет гарантию защиты с данной стороны. Внутри пределов 10 миллионов рублей, сумма средств застрахована в Ассоциации строительных взносов (АСВ), что означает, что в случае банкротства банка вкладчик не понесет убытков.

Принятие участия в операции финансирования путем привлечения займа.

Если клиент заключил кредитное соглашение по Договору ДДУ, это обязательно должно быть записано в самом договоре, а также Договор залога прав на недвижимость должен быть зарегистрирован в Росреестре. В случае невыполнения заемщиком своих обязательств перед банком, банк имеет право применить принудительное взыскание на заложенные права на объект.

Меры предосторожности

Для сокращения возможных рисков, рекомендуется проявлять пристальное внимание при изучении договора ДДУ и других сопутствующих документов, на которые вы будете ставить свою подпись. Также рекомендуется тщательно следить за процессом строительства дома.

FAQ

Каково значение передачи прав по долевому строительному участию?

Если третья сторона (инвестор) выкупила права на недвижимость, то возможна продажа квартиры по переуступке прав по договору долевого участия. Покупателям эти права передаются инвестором с незначительным наценкой.

Существует возможность расторгнуть договор долевого участия в строительстве?

Строительно-договорный документ удостоверяет возможность его расторжения по соглашению всех участников или по решению одной из сторон. В случаях, когда застройщик не исполняет обязанность по вводу в эксплуатацию дома в установленные сроки и просрочка составляет более двух месяцев, покупатель имеет право расторгнуть договор. Также, договор может быть расторгнут в случае нарушения требований к качеству объекта строительства или в случае, если застройщик отказывается устранять недостатки, которые не позволяют заселить квартиру. Кроме того, предусмотрены и другие возможности для расторжения договора. Застройщик также имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если покупатель не производит оплату в течение более двух месяцев.

Каким образом определяется электронная регистрация договора долевого участия?

Альтернативный метод подачи документов на регистрацию в Росреестр через интернет. Вам не придется ходить в МФЦ и готовить бумажные документы, а сроки регистрации будут сокращены в два раза. Оплата госпошлины осуществляется онлайн.

Существуют специализированные онлайн-платформы, которые предлагают услугу регистрации всех сделок, связанных с недвижимостью. Вместе с этим, эти платформы осуществляют подготовку договоров долевого строительства.