Незаконная перепланировка квартир является разновидностью нарушения жилищного законодательства, которая может иметь серьезные последствия и риски как для собственников квартиры, так и для соседей и всего дома в целом. Нарушение правил перепланировки может привести к ущербу для конструктивной безопасности здания, ухудшению условий жизни жильцов, и проблемам при продаже или сдаче квартиры. Более того, за незаконную перепланировку могут быть предусмотрены административные или даже уголовные наказания. Поэтому перед проведением каких-либо изменений в своей квартире, необходимо ознакомиться с законодательством и получить все необходимые разрешения и документы, чтобы избежать неприятностей и сохранить свою недвижимость в безопасности.
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику:
- административный штраф с последующим решением суда об узаконивании перепланировки в принудительном порядке;
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту.
Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры также доступна для получения дополнительной информации о законодательстве.
Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ;
- СанПиН и СНиП;
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями».
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического кадастрового паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
Виды перепланировок
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим;
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения.
Вопрос возможности
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объектом недвижимости, не соответствующим документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи;
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки.
Как выявляют незаконную перепланировку
Проверка по жалобе от соседей
- В результате незаконной перепланировки может повыситься звукопроницаемость в соседнюю квартиру.
- Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
- После получения жалобы, инспекторы могут провести проверку и осмотреть переоборудованное жилое помещение.
Нарушение строительных норм и аварийная ситуация
- В процессе перепланировки могут быть нарушены строительные нормы.
- Это может привести к возникновению аварий и сбоям в работе коммуникаций общедомового назначения.
- Жильцы или коммунальные службы могут инициировать проверку с осмотром переоборудованного жилого помещения.
Проверка коммунальными службами при поверке ИПУ
- Коммунальные службы периодически посещают квартиры для поверки индивидуальных приборов учета.
- Во время такой проверки сотрудник данного учреждения может заподозрить наличие незаконной перепланировки, например, кухни на лоджии.
- В этом случае также может быть проведена проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
Таким образом, незаконная перепланировка может быть выявлена через жалобы соседей, нарушение строительных норм и проверку коммунальными службами при поверке индивидуальных приборов учета. Владельцы квартир должны быть готовы к возможным проверкам и претензиям со стороны органов исполнительной власти, иначе им грозят штрафы и даже снос незаконно построенных конструкций.
Продажа жилой недвижимости без документов на перепланировку
В случае, если покупатель согласен приобрести квартиру с перепланировкой, не зафиксированной в технических документах, то ему стоит знать обо всех возможных рисках:
- Высокая вероятность признания сделки недействительной: В процессе проверки документов может быть выявлено несоответствие между реальной планировкой квартиры и описанием в документах, что может привести к отмене сделки и потере купленного жилья.
- Дополнительные денежные траты на узаконивание переустройства: Если покупатель решит узаконить перепланировку, он будет обязан оплатить все необходимые работы по внесению изменений в техническую документацию и получению разрешений от соответствующих органов.
- Возможные судебные расходы: Если перепланировка будет оспариваться в суде, на покупателя могут возложиться дополнительные расходы на оплату услуг адвокатов и судебных издержек.
Исходя из этого, покупатель может потребовать снижения стоимости квартиры, обосновав возможными последствиями. Опытные риелторы говорят, что такие жилые помещения теряют в цене до 20%.
Оставьте заявку на консультацию юриста:
Как узаконить незаконную перепланировку квартиры?
Незаконная перепланировка квартиры может стать проблемой при ее купле-продаже, поэтому важно узаконить любые изменения, выполненные в жилом помещении. Для этого следует следовать определенной инструкции:
Шаг 1: Заказать проект перепланировки
Сначала необходимо заказать проект перепланировки квартиры в БТИ или другой компании, которая имеет соответствующую лицензию.
Шаг 2: Написать заявление на согласование переустройства
Составьте заявление на согласование перепланировки, в котором укажите все изменения, которые были внесены в квартиру.
Шаг 3: Предоставить необходимые документы
Вам потребуется предоставить следующие документы:
- Копия паспорта владельца жилого помещения.
- Копия договора купли-продажи квартиры.
- Технический паспорт на недвижимость.
- Письменные согласия других собственников квартиры (если такие имеются).
Шаг 4: Подача документов в жилищную инспекцию
Весь комплект документации необходимо передать в жилищную инспекцию. Вы можете подать документы как в электронном виде через портал Госуслуг, так и офлайн. Время рассмотрения заявления варьируется от 45 дней до нескольких месяцев.
Как узаконить согласованную перепланировку?
Если перепланировка квартиры была согласована, то узаконить ее не составит большого труда. Вам потребуется:
Шаг 1: Разработать проект перепланировки
Обратитесь в компанию с допуском СРО, чтобы разработать проект перепланировки квартиры, учитывая все необходимые требования и нормы.
Шаг 3: Подача проекта на согласование
Подайте проект перепланировки в жилищную инспекцию для согласования. Вам также потребуется предоставить технический паспорт на квартиру и необходимые разрешительные документы.
Риски и последствия незаконной перепланировки квартиры
Незаконная перепланировка квартиры может иметь серьезные последствия и риски:
Штрафы и возврат к первоначальному состоянию
Собственнику квартиры, произведшему незаконную перепланировку, может быть наложен штраф в размере от 2 до 5 тысяч рублей. Кроме того, суд может обязать вернуть все изменения в первоначальное состояние.
Финансовые и юридические проблемы
Если в результате незаконной перепланировки пострадали третьи лица, например, соседи, собственник будет нести ответственность и возмещать причиненный ущерб. Незаконная перепланировка также может стать причиной расторжения банком сделки по ипотечному кредиту или признания недействительной сделки по купле-продаже недвижимости.
Какие перепланировки требуют согласования, а какие нет?
Не все работы по ремонту и перепланировке квартиры требуют согласования:
Согласование не требуется:
- Косметические ремонтные работы (например, покраска стен, прокладка нового пола).
- Установка мебели и сантехники.
- Расстановка перегородок несущего типа (например, разделение комнаты на две части).
Согласование требуется:
- Изменение планировки квартиры (например, объединение комнат или перенос санузла).
- Ликвидация несущих стен или других конструкций.
- Изменение систем водоснабжения и водоотведения.
При сомнениях лучше всего проконсультироваться у специалистов и согласовать все изменения в квартире с жилищной инспекцией.
Зачем узаконивать перепланировку квартиры?
Узаконивание перепланировки квартиры имеет несколько преимуществ:
Облегчение процесса продажи
Квартира с узаконенной перепланировкой может быть продана без проблем, поскольку все изменения оформлены по закону. Потенциальные покупатели не будут испытывать опасений и сомнений в законности изменений.
Премия к стоимости недвижимости
Узаконенная перепланировка может повысить стоимость квартиры, так как она будет отличаться от типовых вариантов и полностью соответствовать законодательству.
Санкции за незаконную перепланировку квартиры
Незаконная перепланировка квартиры без согласования с компетентными органами может привести к административной ответственности в виде штрафа. Размер штрафа зависит от того, был ли нанесен ущерб имущественным интересам или здоровью других лиц.
Наличие ущерба из-за перепланировки
- Если перепланировка привела к ущербу, физическое лицо может быть оштрафовано на сумму до 5 тыс. рублей.
- Такие случаи могут вызвать судебное разбирательство о компенсации причиненного вреда, включая материальный и моральный ущерб.
Отсутствие ущерба из-за перепланировки
- Если перепланировка не нанесла ущерба, гражданин будет оштрафован в размере от 2 до 2,5 тыс. рублей.
- Штраф может показаться незначительным, но факт привлечения к административной ответственности оказывает негативное влияние на репутацию гражданина.
Следует помнить о том, что всегда лучше соблюдать законодательство и получить все необходимые разрешения перед проведением каких-либо строительных работ или перепланировок в квартире. Тем самым можно избежать неприятных последствий и проблем с законом.
Квартира с перепланировкой и ипотека
Если вы решили продать квартиру с незаконной перепланировкой и при этом оформить ипотечный договор, вам следует быть готовым к определенным сложностям. Банки считают незаконную перепланировку риском, так как это снижает ликвидность недвижимости. Кредитное учреждение не желает нести дополнительные расходы на согласование такой планировки, поэтому продажа квартиры с незаконными перепланировками может стать проблемой.
Если вам удалось успешно совершить сделку по ипотеке с банком, а позднее обнаружено, что планировка квартиры не соответствует документам, ваш ипотечный договор может быть расторгнут, включая судебный порядок. Поэтому продавцу и покупателю не стоит рисковать в такой ситуации. Продавец должен честно предоставить всю информацию о незаконной перепланировке потенциальному покупателю, чтобы риски и последствия были оценены достоверно.
Если у вас уже есть квартира с незаконной перепланировкой и вы собираетесь обратиться в банк за ипотечным кредитом, вам необходимо привести всю документацию в порядок. В противном случае банк может отказать в кредитовании данной недвижимости.