В Жилищном законодательстве Российской Федерации отсутствует определение «гость» и отсутствуют права и обязанности, связанные с этим статусом. Согласно жилищному праву, гость не признается субъектом и не обладает никакими правами на владение, пользование или распоряжение жилым помещением.
По этой причине некоторым «посетителям» приходится самим восстанавливать свои права. В результате возникает противоречивая ситуация, когда феномен «загостившегося» человека существует, но не оговаривается в законе; что делать с таким гостем — неясно, поэтому правоохранительные органы не могут предпринять ничего.
Однажды в адвокатской практике возникла следующая ситуация. В старческой квартире жил пожилой мужчина, являющийся ее законным владельцем. Однако там также прописана и всегда проживает его взрослая внучка. Более того, время от времени в этой жилплощади, на протяжении нескольких месяцев, гостили друзья внучки. Однако дедушка, владеющий квартирой, возражал против проживания в его жилье посторонних мужчин. Изначально он пытался решить эту проблему мирным путем, общаясь с внучкой и ее гостями, но в итоге был вынужден вызвать полицию. Прибывший полицейский наряд был рассказан обстановку пенсионером, однако затем в коридоре появилась внучка и сообщила, что молодой мужчина является ее гостем, находящимся в квартире с ее согласия. Полиция уехала.
Другое происшествие произошло в жилой квартире городского типа. Сотрудник полиции приобрел эту квартиру в соответствии с договором социального найма на себя, свою жену и двоих детей. Впоследствии его супруга завела новые отношения с другим мужчиной, что привело к разводу, и в то время офицер временно уехал жить к своим родителям. Когда он вернулся в квартиру, он застал там проживающего бывшей супруги мужчину, который отказывался покинуть жилище. Подобно первому случаю, женщина объяснила прибывшим полицейским, что мужчина является ее гостем. Полиция решила покинуть место происшествия.
В описанных случаях государство не реагировало немедленно на нарушение жилищных прав собственника (нанимателя). Любому разумному человеку понятно, что полиция должна была выселить из квартиры внучкиного кавалера и сожителя, так как другое лицо, законно проживающее там, противится их присутствию. К сожалению, законодательство имеет другой подход: пострадавший собственник вынужден обратиться в суд с иском о выселении гостя, для которого жилищное право определяет как «временный жилец».
Однако, процесс судебного разбирательства занимает длительное время. Что офицер мог бы сделать в данном случае, когда полиция уже уехала? Бывший муж его партнера отказывался добровольно покинуть квартиру, ссылаясь на то, что он является гостем этой женщины, проживающей здесь. Если офицер примет насилие, он будет нести ответственность по закону. Законодательство предоставляет ему право мягко убеждать «гостя» покинуть помещение — поведение, которое, я полагаю, не совсем мужественное и маловероятно эффективное. Ситуация практически заставляет законопослушного человека нарушить закон. Таким образом, чтобы избежать конфликта, офицеру приходится самому покинуть квартиру и затем долго добиваться выселения «гостя» в суде. По моему мнению, это абсурдное правовое положение: владелец (арендатор) должен отказаться от своего права на проживание в квартире (хотя бы временно), чтобы предотвратить нарушение этого же права в будущем!
Таким образом, мы сталкиваемся с серьезными проблемами в сфере защиты прав честного собственника и пользователя жилого помещения. Очевидно, что нарушения, о которых мы говорим, необходимо незамедлительно устранить, а не рассматривать их в долгом процессе судебного разбирательства. Более того, важно, чтобы пострадавший мог воспользоваться законным правом на самозащиту, а также обратиться за помощью к органам государственной власти, таким как полиция, чтобы решить свою проблему.
Неоспоримо, что проблема «изгнания гостя» является глобальной и до сих пор не имеет однозначного юридического решения. В контексте англо-саксонской правовой системы существует концепция «доктрины крепости» (Castle Doctrine), которая призвана защищать права законопослушного владельца жилья. Ее главная идея выражена в поговорке «мой дом — моя крепость». Считается, что нет места в жизни человека, более безопасного и надежного, чем его личный дом. В этом священном месте он обладает полной свободой и правом на самозащиту, вплоть до смертельного применения силы против вторгшегося. Если владелец жилья предпочитает вызвать полицию, то лицо, нарушившее его дом, может быть арестовано.
Тем не менее, стратегия «доктрины крепости» применяется успешно только в случае фактического вторжения в жилище. Если один из со-владельцев приглашает гостя проживать у себя, а это вызывает неудовольствие у других проживающих, последним не удастся воспользоваться «доктриной крепости». Пострадавшему владельцу жилья все равно придется обратиться в суд, а процесс судопроизводства на «западе» является дорогостоящим и затяжным.
Какие идеи пропагандирует российская юридическая наука?
Неправильно считать, по моему мнению, что владелец жилья имеет право вызвать полицию и выгнать гостя после 23:00 часов — это так называемый «закон о тишине» в народе. Примером может служить закон города Москвы от 12 июля 2002 года № 42 «О соблюдении покоя и тишины в городе Москве». Подобные законы приняты и в других регионах России. Они запрещают шумные мероприятия в период с 23:00 часов до 07:00 часов. Однако, если «гость» ведет себя тихо, не устраивает пьяных вечеринок и не мешает соседям, законодательство не требует от него покинуть дом после 23:00 часов.
Кроме того, даже если полиция изгонит «нежеланного гостя», он может вернуться через некоторое время. Если жилец, который его пригласил, решит пустить его вновь, то проблему уже можно будет разрешить только через судебное разбирательство.
Владелец жилого помещения имеет больше возможностей по выселению «засидевшихся гостей» по сравнению с владельцем муниципальной квартиры или резидентом, зарегистрированным по месту жительства или пребывания. Собственник имеет право требовать удаления всех преград для владения, использования и распоряжения своим имуществом. В муниципальной квартире в отношении «гостей» действуют положения статьи 80 Жилищного кодекса РФ о временных жильцах. В этой норме, в частности, указано, что «арендатор жилого помещения по договору социального найма и проживающие с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением арендодателя могут разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временных жильцов».
Так как в приведенных примерах «посетитель» нарушил все перечисленные в упомянутом законе Жилищного кодекса РФ условия, а именно: не получил согласия всех проживающих в квартире, и наймодатель не был уведомлен о его появлении в квартире, то в суде подается иск о выселении временного жильца.
В ходе моей практики как адвоката, у меня возникла проблема: закон позволяет изгнать временного жильца, который проживает в квартире. Основной сложностью для меня, как представителя постоянного жильца (истца), было убедить суд, что гость на самом деле проживает в квартире (невозможно изгнать того, кто не проживает — такая норма отсутствует). Ответчик утверждал перед судом, что он совсем не проживает в данной квартире, а лишь время от времени заглядывает в гости, иногда ночует, но это не можно считать проживанием (следует отметить, что в действующем законодательстве нет разъяснений понятия «проживание»). Очевидно, для подтверждения факта проживания гостя в квартире необходимо неоднократно вызывать участкового полицейского для составления акта о том, что данное лицо постоянно находится в квартире, а также представлять свидетелей (например, соседей) в суд — все это лишь для того, чтобы получить решение суда о выселении упомянутого человека из квартиры.
Однако, предстоит столкнуться с юридической сложностью, поскольку получение положительного судебного решения – лишь половина дела. Важно еще его правильно выполнить.
У меня был случай в моей практике, когда старшая женщина, владеющая квартирой, пыталась выселить своего дочернего зятя. Несмотря на вынесенное судом решение о выселении, мужчина остался жить в квартире. Для пенсионерки это стало настоящей испытанием исполнительного процесса, что серьезно подорвало ее силы и здоровье. В результате женщина умерла, а зять все еще находится в квартире.
В заключении, хочу отметить, что существующие законы, по моему мнению, содержат слишком много условий для защиты прав честного жильца, одновременно предоставляя слишком много преимуществ «нежелательным гостям», которые проникли в квартиру. Поскольку примеры нарушений прав честного жильца встречаются повсеместно, я считаю, что ситуация могла бы измениться с включением в законодательство положений, которые позволили бы полиции немедленно выселить находящихся в квартире людей по требованию честного владельца или жильца без необходимости выяснять их мотивы, характеристики пострадавшего и другие условия, не относящиеся к жилищному законодательству.
С вещами на выход: 9 ситуаций, когда могут законно выселить из квартиры
С вещами на выход: 9 ситуаций, когда могут законно выселить из квартиры
Иногда бывает так, что даже самый верный девиз «мой дом — моя крепость» не обеспечивает защиту неприкосновенности жилища. Собственники квартир, включая тех, кто не нарушал никаких правил, могут быть выселены вполне законным образом.
Этот материал представит информацию о том, почему подобная ситуация может возникнуть и как ее предотвратить. Если вы проживаете в квартире, рекомендуется ознакомиться с данными сведениями.
Заемщик не платит по ипотеке
Если пропустить дату оплаты ипотечного платежа на несколько дней или не заплатить весь месяц, нет нужды сразу беспокоиться, ведь такая ситуация скорее всего повлияет на кредитную историю, но никто не выселит из квартиры.
Если заемщики не выплачивали банку даже минимальную сумму в течение трех месяцев и пропустили уже значительные платежи, составляющие 5% или более от стоимости их квартиры, им грозит риск оказаться на улице. Не помогут ни наличие прописанных детей, ни инвалидность, ни другие тяжелые жизненные обстоятельства — выселение неизбежно, даже если жилье является единственным.
У нас была статья о семье, которая оказалась в подобной ситуации: они были выселены судом, а также были обязаны выплатить большую компенсацию, несмотря на то, что в их квартире прописаны дети и у них не было другого жилья.
Как обезопасить себя. Нет ипотеки, нет проблем: не спешите приобретать жилье даже по очень выгодной ставке, если у вас нет полной уверенности, что сможете справиться с выплатами. Чтобы объективно оценить свою финансовую ситуацию, руководствуйтесь пессимистическим сценарием: например, если вы рассчитываете на увеличение заработной платы в ближайший год, представьте себе, что этого не произойдет и вам придется откладывать деньги на взносы из текущего дохода.
Если вы пропустили уже оплату, то стоит связаться с банком и попытаться договориться о пересмотре условий или временной приостановке ипотечных платежей. Возможно, банк согласится на то, чтобы вы платили только проценты на определенный период времени, чтобы дать вам шанс восстановить свою финансовую стабильность.
Если все еще не складывается хорошо, рекомендуется попробовать самостоятельно реализовать квартиру, поскольку часто это оказывается более выгодным, чем продажа через торговые площадки.
Должник не может расплатиться с кредиторами
Если один знакомый попросил маленькую сумму взаймы до получения зарплаты и не вернул ее, то требовать у него взамен квартиру, конечно, невозможно.
Существует категория людей, которые стали хроническими неплательщиками и накопили огромные задолженности, но у них нет возможности погасить их: счета пусты, а единственное имущество — квартира. В данной ситуации единственным способом выполнить свои долговые обязательства будет продажа жилплощади, судебные приставы проведут вынужденные торги.
Очредить из квартиры должника приставы не смогут непосредственно: сначала они изымают средства со счетов и изучают наличие движимого имущества у человека, чтобы удовлетворить требования кредиторов. Продажа квартиры будет проведена только в случае, если у должника не осталось ничего, кроме долгов.
В законодательном документе четко указано, что независимо от статуса жилища, нельзя забирать у должника его единственное жилье, даже если это изысканный дворец. Однако, бывают случаи, когда Конституционный суд принимает решение о игнорировании данного ограничения.
Если заинтересованное лицо, имеющее долг, проживает в просторной и роскошной квартире в престижном районе, суд может принять решение о проведении аукциона по ее продаже. Однако, под одним условием – должник будет получать взамен другое жилье в этом же городе, площадью не меньше, чем устанавливается по стандартам социального жилищного фонда. Однако, если должник приобрел квартиру уже после начала процесса исполнения решения суда, суд может предположить, что он использует хитрости и пытается избежать долговых обязательств, поэтому в таком случае ему вряд ли предоставят новое жилье.
Если имеется несколько квартир, то суд принимает решение о том, какое из них будет продано, а какое оставлено. Как правило, должник остается в той квартире, в которой он проживает, однако в некоторых случаях судья может выбрать более скромное жилье.
Иногда должники придумывают хитрости, чтобы сохранить свое более дорогое жилье, но это не всегда срабатывает. Например, один мужчина обратился в суд с просьбой оставить ему квартиру площадью 51 м² в городе Новочеркасске, где он не проживал. Его план заключался в том, чтобы суд отказал ему в этой квартире и наоборот наложил арест на квартиру в Москве, которая была в шесть раз больше по площади и в шестьдесят раз дороже, чем новочеркасская квартира. Продажа этой квартиры на аукционе уже была бы невозможна, так как московская квартира стала бы единственным жильем должника.
План оказался неудачным: Верховный суд Российской Федерации распознал его задумку и привлек внимание судей.
Как обезопасить себя. Учитывайте финансовую нагрузку: если у вас уже есть долги, не спешите брать новые. Если вы уже задолжали, не уклоняйтесь от кредиторов и приставов. Старайтесь выплачивать платежи хотя бы частично: к должникам, которые прилагают усилия для сокращения задолженности, обычно применяются более мягкие штрафные санкции.
На любом этапе возможно достичь соглашения о выгодных условиях платежей, даже если дело уже передано приставам. Суд может проявить понимание и предоставить время для погашения задолженности. Разумеется, для этого требуются уважительные причины, такие как болезнь или трудное финансовое положение. Например, если отсутствует работа, а пособий едва хватает на проживание.