Зона ответственности управляющей компании определяется законодательством и включает в себя разнообразные функции. Одной из основных задач является обеспечение надлежащего обслуживания и управления общим имуществом, а также эффективной эксплуатации. Кроме того, компания управляет хозяйственной деятельностью и решает различные правовые вопросы, связанные с функционированием жилого комплекса.
Важно отметить, что управляющая компания обязана не только соблюдать требования законодательства и устава дома, но и регулярно предоставлять отчеты о своей деятельности. Кроме того, она оказывает консультации жильцам по правовым вопросам, связанным с функционированием и управлением жилого комплекса.
Управляющая организация является основной структурой системы жилищно-коммунального хозяйства, имеющей обязанность обеспечить комфортные условия для проживания жильцов в многоквартирных домах. В ведении управляющей организации лежит целый ряд ключевых функций, таких как поддержание надлежащего состояния и эксплуатации общего имущества, предоставление услуг и взаимодействие с жильцами. Кроме того, сфера деятельности управляющих организаций подвержена определенным юридическим вопросам, которые регулируются особыми правовыми актами и требуют специального внимания и компетенции со стороны таких организаций.
Уголовная ответственность управляющей организации
По УК РФ уголовная ответственность распространяется только на физические лица, поэтому юридические лица не могут быть субъектами преступления. Однако индивидуальные предприниматели, выполняющие управленческие функции, или сотрудники управляющих компаний, особенно директоры, могут быть подвержены уголовной ответственности.
Директор управляющей компании может быть привлечен к уголовной ответственности за различные деяния, которые совпадают с преступлениями, за которые могут ответственными «обычные» руководители. Это включает в себя такие нарушения, как уклонение от уплаты налогов, нарушение правил трудового законодательства, нанесение ущерба интересам кредиторов при банкротстве и другие аналогичные преступления.
Руководитель управляющей компании как кредитор
В соответствии с пунктом 4 статьи 61.10 новой редакции закона № 127-ФЗ, руководитель управляющей компании выступает в качестве кредитора управляемой компании. Таким образом, возможно наложение уголовной ответственности на директора управляющей компании без необходимости предъявления иска против самой управляющей компании.
Однако следует отметить, что использование управляющих компаний в российском бизнесе не является широко распространенным явлением, и изменения в законе № 127-ФЗ были внесены относительно недавно, в 2017 году. Поэтому практика применения уголовной ответственности к управляющей компании еще не сложилась в судебных решениях.
Административная ответственность управляющей организации
Особенности применения административной ответственности к управляющей организации
Административная ответственность распространяется не только на физических, но и на юридических лиц в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях РФ. Однако, при применении административной ответственности к управляющей организации имеются некоторые особенности.
Дисквалификация
Как вид административного наказания дисквалификация применяется только к физическим лицам в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях РФ. Дисквалификация позволяет ограничить право лица занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на определенный срок. В связи с этим, дисквалификация не может быть применена к управляющей организации.
Примеры административной ответственности управляющей организации
Административная ответственность управляющей организации может быть применена на практике, если она нарушает экологическое или антимонопольное законодательство, а также другие правила и нормы, регулирующие ее деятельность.
Вот несколько примеров статей Кодекса об административных правонарушениях РФ, которые могут быть применены к управляющей организации:
- Статья 8.1 «Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей в сфере охраны окружающей среды»;
- Статья 8.4 «Нарушение требований законодательства об охране и использовании объектов животного и растительного мира»;
- Статья 19.5 «Нарушение требований законодательства о защите конкуренции».
Понятие формы управления и уникальные особенности управляющей компании
Основные причины передачи функций управления на сторону:
- Необходимость структурирования управления в группе компаний.
- Снижение налогового бремени.
Использование управляющей компании, которая является индивидуальным предпринимателем, прежде всего, связано с оптимизацией обязательных платежей. При использовании упрощенной системы налогообложения «Доходы» индивидуальный предприниматель без сотрудников может полностью вычесть страховые взносы, уплаченные за себя, из суммы упрощенного налога. Поэтому, в случае годовой выручки индивидуального предпринимателя около 700 тысяч рублей и выше, налоговое бремя на него составит всего 6%, что значительно меньше, чем налог на доходы физических лиц и страховые взносы на оплату труда штатного сотрудника.
Важно подчеркнуть, что налоговые органы часто оспаривают подобные «схемы» и считают управляющего ИП равным по статусу штатному руководителю, в результате чего начисляются налоги на доходы физических лиц и страховые взносы. Поэтому, если вы выбираете данный вариант, то необходимо тщательно оформить все документы и готовиться к возможным спорам с инспекторами.
В практике бизнеса часто возникает необходимость делегировать некоторые полномочия руководителя другим сотрудникам. Например, начальник отдела продаж или главный бухгалтер могут иметь право подписывать отгрузочные документы. В таких случаях требуется оформить доверенность, которая будет представлена на бланке управляемой организации и подписана директором управляющей компании или ИП.
Способы привлечения управляющей компании к ответственности
Управляющие компании, в силу их особой природы, не являются юридическими лицами, а значит, процедура привлечения их к ответственности отличается от санкций, применимых к руководителям обычных организаций. В отличие от физических лиц — сотрудников организации, дисциплинарная и материальная ответственность по Трудовому кодексу РФ не применима к управляющим компаниям. Однако, санкции в рамках других законов могут быть применены к управляющим компаниям, с учетом специфики этой формы управления бизнесом.
Гражданско-правовая и субсидиарная ответственность управляющей компании
Управляющая компания (УК) несет ответственность перед управляемой организацией в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ (статья 53.1) и Федерального закона № 14-ФЗ (статья 44). В случае доказанной вины УК, которая привела к ущербу, она обязана возместить его. Кроме того, упущенная выгода также может быть компенсирована в соответствии с Гражданским кодексом РФ (статья 15). Владельцы управляемой организации имеют право обжаловать решение УК в суде в соответствии с Федеральным законом № 14-ФЗ (статья 43) для предотвращения ущерба или смягчения последствий недобросовестных действий.
Кроме того, УК может нести юридическую ответственность перед кредиторами управляемой организации. В соответствии со статьей 61.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» управляющая компания может быть включена в число контролирующих должника лиц (КДЛ). В случае, если кредиторы убедятся, что УК действовала некорректно, они имеют возможность взыскать долги с нее, согласно статьям 61.11 и 61.12 Федерального закона № 127-ФЗ. Кредиторы могут предъявить претензии к УК даже после того, как задолженность уже была списана. Такие долги всё равно могут быть включены в субсидиарную ответственность УК, включая задолженность по обязательным платежам в соответствии со статьей 59 Налогового кодекса РФ.
Практика привлечения к юридической ответственности
Опыт арбитражной практики свидетельствует о том, что судебные органы обычно рассматривают управляющую компанию в качестве контролирующего лица, а не ее руководителя. Таким образом, когда кредиторы стремятся привлечь к ответственности генерального директора общества с ограниченной ответственностью, который осуществляет функции управления, суды отказывают им в этом. Приводятся в пример постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.08.2015 по делу № А21-11702/2012 и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.08.2015 по делу № А27-19619/2012, которые указывают на то, что ответственность за деятельность, не отвечающую требованиям добросовестности, належит именно управляющей компании, а не ее руководителю.
Однако в 2017 году произошли изменения в Федеральном законе № 127-ФЗ. В новой редакции данного закона четко указывается, что руководитель управляющей организации должника включается в состав КДЛ в соответствии с пунктом 1 подпункта 4 статьи 61.10 этого закона. Верховный Суд РФ пояснил, что в рамках ответственности должны быть привлечены как сама УК, так и ее директор, если будет доказана недобросовестность в исполнении управленческих функций, в соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 53 от 21.12.2017.
Следовательно, можно предположить, что суды в настоящее время будут ориентироваться на позицию Верховного Суда РФ, что повлечет изменение арбитражной практики по привлечению руководителей УК к субсидиарной ответственности.
Какие расходы включены в коммунальные платежи
Используя наши приблизительные понятия о содержании правил и законов, регулирующих деятельность столь специфической области, коммунальные службы могут незаконно взимать дополнительную плату за то, что непосредственно относится к их сфере ответственности. То на что управляющая компания тратит деньги собственников жилья – этим мы сейчас и займемся.
Всеобщая практика указывает на то, что, согласно нормативным актам, основная ответственность за обслуживание жилого фонда в многоквартирном доме в большинстве ситуаций возлагается на Управляющую компанию (УК) или Товарищество собственников жилья (ТСЖ), выбранные собственниками или жилищным товариществом. Принято заключать «Договор управления» между жильцами и Управляющей компанией, который юридически регламентирует взаимоотношения между жильцами и коммунальными службами. В договоре детально оговариваются выполнение работ УК в доме, её ответственность перед жильцами и размер ежемесячной оплаты за предоставляемые услуги. Важно отметить, что тип жилья (муниципальное или приватизированное) не играет роли при заключении договора.
Взаимоотношения между сторонами
Когда собственник квартиры оплачивает ежемесячные коммунальные счета, он ожидает, что службы ЖКХ будут проводить своевременный ремонт общего имущества в доме. Это относится к коммуникациям и помещениям, которые обслуживают несколько квартир. В этот список входят инженерные системы, такие как водоснабжение, канализация, электроснабжение, отопление, газоснабжение, а также уход за подъездами, чердаками и территорией перед домом. Обычно нет споров о сфере обязанностей, за исключением возможных вопросов о скорости и качестве выполнения работ. Но затем возникают несогласия.
Закон и Постановление правительства ясно определяют, что Управляющая компания обязана производить ремонт даже того оборудования, которое находится в квартирах, но является общедомовым. Когда речь заходит об инженерных сетях, границы эксплуатационной ответственности между УК и собственниками соблюдаются в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса и Постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006 с редакцией от 26.03.2014. Какое имущество входит в зону ответственности УК, а какое – только собственников и нанимателей жилых помещений?
Границы ответственности Управляющей компании
В ответственность УК входят:
- Стояки холодного и горячего водоснабжения и ответвления от них до первого вентиля или точки соединения с отводящими трубами.
- Расстояние от стояков водоотведения до точки первого соединения с отводящими трубами (тройник, крестовина, отвод) должно быть обеспечено.
- Для стояков отопления также необходимо предусмотреть ответвления до первого соединения с отводящими трубами. В случае их отсутствия граница проходит через резьбовое соединение в радиаторной пробке. Согласно Постановлению Правительства, в общее имущество также входят «обогревающие элементы» — радиаторы внутри помещений. Аналогичная ситуация наблюдается и с другими инженерными системами.
- Газопровод и его отводы до запорного крана или отключающего устройства, установленного на ответвлениях, ведущих к газовой плите.
- Ответственность за электроснабжение принимает на себя место, где отходящий провод от квартирной электропроводки подключается к индивидуальному счетчику электроэнергии, автоматическому выключателю и УЗО.
- Счетчики энергии, которые расположены в этих сетях до точки первого соединения с отводами, запорными кранами и отключающими устройствами, являются общедомовыми.
Любое из вышеуказанных имущества в квартире, принадлежащей собственнику или арендатору, должно быть бесплатно отремонтировано. Управляющая компания не имеет права взимать за это деньги.
Обязанности собственника квартиры
К обязанностям собственников квартир, оплачивающих ремонт самостоятельно, относятся следующие компоненты инженерных сетей:
- Индивидуальные счетчики (счетчики воды, газа, электричества).
- Вся сантехника, включая смесители, краны, водонагреватели, ванны, унитазы, раковины и сопутствующую фурнитуру, являются частью перечня.
- Трубы и отводы, которые находятся после точек связи со стояками, также подпадают под это правило.
- Газовые и электрические плиты также относятся сюда.
- Электрические кабели, розетки, выключатели и осветительные приборы, которые находятся внутри квартиры, также входят в этот перечень.
- Домофоны также к этой группе относятся.
Если рассмотреть вопрос с точки зрения власти и коммунальных компаний, то они зачастую утверждают, что владельцы квартир отвечают за отопительные приборы. Это противоречит установленному законодательству, а именно — Постановлению Правительства Российской Федерации № 491 от 2006 года. Фактически, по отоплению владельцы несут ответственность только за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры и до отопительных приборов. Что касается внутренних строительных конструкций, которые входят в общее имущество многоквартирного дома, ответственность между управляющей компанией и владельцами квартир заканчивается на внутренней поверхности стен квартиры, оконных заполнениях и входной двери. Остальные части здания, включая несущие конструкции, земельный участок, детские площадки, автостоянки, лестничные площадки, крыши и чердаки, а также лифты, входят в ответственность управляющей компании.
Что нужно учесть при передаче управления в УК
Передача управления «на сторону» часто происходит в период финансовых трудностей компании. Однако изменение руководства или смена владельцев не освобождает их от ответственности. В рамках процедуры банкротства или уголовного преследования бывшие владельцы, руководители и другие контролирующие лица могут быть привлечены к ответственности в течение 10 лет после нарушения.
Наши эксперты обращают внимание:
- Продажа долей в компании или передача полномочий руководителя не освобождает от ответственности за последствия ранее принятых решений;
- Чтобы быть уверенным, что компания передается без финансовых проблем, необходима хорошо налаженная система учета;
- Аутсорсинг учетных функций позволяет своевременно выявить и предотвратить финансовые проблемы в бизнесе.
- Управляющая компания или индивидуальный предприниматель — это одна из форм управления бизнесом, которая предусмотрена законом. Если были допущены нарушения, то за них отвечают и управляющая компания и ее руководитель. Ответственность применяется с учетом того, что на юридическое лицо не могут распространяться отдельные виды санкций. Однако они могут быть применены к директору УК или предпринимателю, осуществляющему управленческие функции.
Принуждение Управляющей компании к выполнению своих обязанностей
Обязанности управляющей компании и ее ответственность отразились в Правилах предоставления коммунальных услуг. Они устанавливают ответственность органов ЖКХ за некачественное предоставление коммунальных услуг и невыполнение возложенных на них работ, как договором, так и законодательством РФ. При выявлении фактов ненадлежащего содержания имущества собственников юридическая организация может быть оштрафована на 50 000 рублей. В случае выявления нарушения нормативов обеспечения жильцов ресурсами, сумма штрафа составит 10 000 рублей. Статья 44 Гражданского кодекса РФ устанавливает ответственность за действия или бездействие уполномоченных лиц, которые привели к порче общего имущества и причинению вреда. В этом случае все убытки, понесенные жильцами, перекладываются на управляющую компанию. Нарушение правил пожарной безопасности может повлечь административную ответственность УК в размере до 200 000 рублей.
Что делать в случае, если у управляющей компании возникло желание отказаться от выполения ремонта или же потребовать от собственников его оплату? Если в квартире произошла авария или поломка оборудования, относящегося к общедомовому имуществу, управляющая компания обязана в оговоренный срок выполнить соответствующий ремонт. Кроме того, в случае, если необходимость ремонта внутри квартиры вызвана ненадлежащим уходом за общим имуществом или неправильным оказанием коммунальных услуг, собственники имеют право требовать ремонта от коммунальных служб или возмещения понесенных расходов в соответствии с пунктом 149 Постановления Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 года. В случае, если управляющая компания пытается взимать дополнительную плату за эти услуги или же вводит заявителя в заблуждение и отказывается их выполнить, такие действия являются нарушением прав потребителей, установленных законом «О защите прав потребителей», а также статьей 310 Гражданского кодекса РФ. Гражданин в данном случае имеет право написать претензию с указанием своих требований, направить жалобу в Государственную Жилищную Инспекцию и, при необходимости, обратиться в суд с иском, при котором можно получить до 50% от суммы штрафа, наложенного на управляющую компанию. Однако, в реальности, ситуация не всегда так проста. Собственники жилья, не обладающие должным юридическим опытом, находятся в неравном положении по отношению к профессиональным представителям управляющей компании. Из-за этого шансы на положительный результат дела даже при очевидных нарушениях со стороны управляющей компании снижаются. Не всегда удается найти судей, способных разобраться во всех нюансах взаимоотношений между собственником и коммунальными службами. Участие граждан в судебном процессе без опытного юриста-представителя может привести к тому, что сторона истца не сможет достаточно доказать свои аргументы и проиграет дело. Однако стоит отметить, что коллективные иски граждан против управляющих компаний, когда сторону истцов представляет опытная юридическая компания, чаще всего имеют положительный результат. За свои законные права нужно и можно бороться, и это лучше всего сделать вместе, объединив усилия жильцов.