Покупка недвижимости — ответственный и крупный шаг, который может быть связан с непредвиденными последствиями. В частности, один из продавцов квартиры объявил себя банкротом вскоре после заключения сделки, оставив покупателя без квартиры и потерянными инвестициями.
Что происходит, если сделка с банкротом признана недействительной
Напомним: оспорена может быть как покупка квартиры после банкротства продавца, так и сделка, совершённая до того, как собственник недвижимости подал заявление на банкротство:
- в течение года – если указанная в договоре цена существенно ниже рыночной;
- в течение 3 лет – если сделка совершена в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов.
Шансы на то, что удастся хотя бы вернуть деньги за покупку, раньше были призрачными. Покупатель, лишившийся приобретённого жилья, пополнял список кредиторов должника, но вероятность удовлетворения его требований оставалась мизерной.
Эту непростую ситуацию отчасти разрешили принятые летом 2024 года изменения Федерального закона «О несостоятельности банкротстве». Теперь, если продавца квартиры признали банкротом, у покупателя есть реальная возможность вернуть деньги, потраченные на покупку, либо выкупить это жильё на специальных условиях. Правда, имеются нюансы.
Во-первых, поправки распространяются только на сделки, признанные недействительными на основании неравноценного встречного исполнения обязательств. Если сделка оспорена как причиняющая вред имущественным интересам кредиторов, получить компенсацию в порядке, предусмотренном новым законом, не удастся.
Во-вторых, поправки защищают покупателя только в том случае, если приобретённая квартира – единственное жильё для него и его семьи. Те, кто покупают недвижимость, к примеру, для инвестиций, под действие этого закона тоже не попадают.
Покупатель, которому не повезло купить квартиру у банкрота по заниженной цене, в любом случае получит назад либо свои деньги, либо квартиру хотя за неё, возможно, придётся доплатить, но только в том случае, если другого жилья у него нет. Для остальных ситуаций действует прежний порядок: после признания сделки недействительной квартиру выставляют на торги, а покупатель «встаёт в очередь» кредиторов.
Какая сделка может быть оспорена как подозрительная
При покупке недвижимости у банкротов существует риск, что сама сделка может быть оспорена и признана недействительной. Это может произойти в случае неправомерных действий продавца или нарушения законодательства. Рассмотрим основные причины, по которым сделка с банкротом может быть оспорена.
1. Скрытые обязательства и долги
Банкрот, продающий свою недвижимость, может скрывать существующие обязательства и долги, что является нарушением закона. Покупатель несет риск приобрести квартиру с дополнительными обязательствами, такими как задолженность по коммунальным платежам или кредитам. Если такие долги были скрыты продавцом, то сделку можно оспорить и требовать возмещения ущерба.
2. Недостоверная информация о статусе банкротства
Банкрот может предоставить недостоверную информацию о своем статусе банкрота. Например, он может утверждать, что уже окончено процедура банкротства, хотя на самом деле она еще не завершилась. Если покупатель узнает об этом после совершения сделки, он может обратиться в суд и оспорить ее действительность.
3. Нарушение правил продажи имущества
При продаже имущества банкрота существуют определенные правила, которые должны быть соблюдены. Например, продажа должна быть проведена путем публичного аукциона или надлежащего уведомления кредиторов. Если такие правила не были соблюдены, то сделку можно признать недействительной.
Что происходит, если сделка с банкротом признана недействительной
Если сделка с банкротом признана недействительной, то покупатель имеет право требовать возврата уплаченных им денежных средств или передачи недвижимости в его собственность. Однако, в каждом случае процедура возврата может иметь свои особенности в зависимости от ситуации.
1. Возврат денежных средств
Если покупатель уже уплатил цену за недвижимость перед признанием сделки недействительной, то он может требовать возврата денежных средств. Однако, возврат может произойти не сразу, а в соответствии с решением суда и в зависимости от наличия у продавца банкротской массы.
2. Возвращение недвижимости
Если недвижимость уже передана в собственность покупателя, то при признании сделки недействительной он может требовать передачи имущества обратно продавцу. Однако, возврат имущества также может быть отложен до решения суда и возможной компенсации продавцу.
3. Возмещение ущерба
Помимо возврата денежных средств или недвижимости, покупатель также может требовать возмещения причиненного ущерба, если сделка с банкротом была признана недействительной. Ущерб может включать в себя расходы на судебные и иные процедуры, а также моральный ущерб и потерю времени.
Банкротство: риски при покупке квартиры
Зная признаки подозрительных сделок, покупатель может себя обезопасить на случай, если окажется, что продавец квартиры банкрот. Приобретая недвижимость, необходимо проверить юридическую чистоту сделки, а также осуществить все возможные действия для защиты своих интересов. Вот несколько рекомендаций:
- Проверьте права собственности: Тщательно изучите документы, подтверждающие владение продавцом квартирой. Убедитесь, что продавец является законным собственником, и нет никаких ограничений на продажу имущества.
- Обратитесь к профессионалам: Сотрудничайте с опытными риэлторами и юристами, которые помогут вам действовать легально и защитят ваши интересы при покупке квартиры.
- Определяйте источник финансирования: Если вы планируете использовать кредит для покупки недвижимости, проверьте финансовое состояние банка и убедитесь, что он надежен и не находится под угрозой банкротства. Также имейте в виду, что банк может изменить условия кредита или отказать в выдаче кредита, если продавец объявит себя банкротом.
Итак, покупка квартиры у продавца, объявившего себя банкротом, несет риски, но при правильном подходе и осмотрительности можно существенно снизить эти риски. Проверка документов, консультация с юристами и риэлторами, а также выбор надежного источника финансирования помогут покупателю защитить свои интересы и избежать неприятных последствий.