Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке может быть сложным процессом, но с помощью пошаговой инструкции его можно успешно осуществить. В этой статье мы расскажем вам о всех этапах покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке, чтобы вы могли принять осознанное решение и успешно совершить свою покупку.
Требования к квартире
Выбирая квартиру для приобретения с использованием ипотеки, необходимо учитывать ряд факторов и требований, чтобы сделка была успешной и безопасной. Вот несколько этапов и основных требований, которые следует учесть:
Этапы получения ипотеки на вторичное жилье
Процесс оформления ипотеки на вторичное жилье состоит из нескольких этапов:
- Определение суммы одобренной ипотеки;
- Выбор подходящей вторичной квартиры;
- Проверка собственника и консультация с профессионалами;
- Сбор и предоставление документов заемщика;
- Проверка документов на квартиру или дом;
Сумма одобренной ипотеки
Первым шагом при получении ипотеки на вторичное жилье является определение суммы, которую банк готов займать. Для этого заемщику необходимо предоставить информацию о своих доходах и суммах ежемесячных обязательных платежей. Банк проведет анализ заявки и определит максимальную сумму ипотеки, которую можно получить.
Выбор вторичной квартиры
При выборе вторичной квартиры важно учитывать несколько факторов:
- Состояние квартиры и необходимость ремонта;
- Расположение и инфраструктура района;
- Прогноз изменения стоимости недвижимости в выбранном районе;
- Доступность общественного транспорта и коммуникаций;
- Размер и планировку квартиры, чтобы она соответствовала вашим потребностям и планам на будущее.
Проверка собственника
При покупке вторичной квартиры необходимо убедиться в надежности прежнего собственника. Для этого можно запросить копии документов, подтверждающих его право собственности на квартиру. Также полезно обратиться к юристу или независимому эксперту для проверки юридической чистоты сделки.
Документы заемщика
При оформлении ипотеки необходимо предоставить ряд документов о своей финансовой и семейной ситуации, включая:
- Паспорт и другие удостоверяющие личность документы;
- Справки о доходах и занятости;
- Справку о состоянии семейного положения;
- Другие документы, требуемые банком.
Документы на квартиру или дом
В процессе оформления ипотеки также необходимо собрать и предоставить документы на приобретаемое жилье, включая:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- Технический паспорт на квартиру или дом;
- Другие документы, подтверждающие правовой статус недвижимости.
Соблюдение всех этих требований и предоставление необходимых документов позволят успешно оформить ипотеку на вторичное жилье и приобрести желаемую квартиру или дом.
Документы для оформления ипотеки на вторичное жилье
Оформление ипотеки на вторичное жилье требует предоставления определенного набора документов как со стороны заемщика, так и со стороны продавца. Важно знать, какие документы необходимо подготовить для успешного оформления ипотечной сделки.
Документы, предоставляемые заемщиком:
- Паспорт – основной документ, удостоверяющий личность.
- Справки о доходах созаемщика и поручителя, если они участвуют в сделке – данные справки подтверждают платежеспособность заемщика и его способность выплачивать ипотечные платежи.
- Паспорт продавца – необходим для идентификации продавца и подтверждения его права на продажу квартиры.
- Справка о составе семьи продавца – требуется, чтобы убедиться, что продавец действует самостоятельно и не нуждается в согласии других членов семьи.
- Согласие второго супруга на продажу квартиры – если продавец состоит в официальном браке, его супруг также должен дать согласие на продажу жилья.
Документы, предоставляемые продавцом:
- Свидетельство права собственности на квартиру – основной документ, подтверждающий, что продавец является законным владельцем жилья.
- Документ, подтверждающий договор купли-продажи, наследования, дарения – в зависимости от способа приобретения квартиры, продавец должен предоставить соответствующий документ.
- Выписка из ЕГРН – документ, подтверждающий юридическую чистоту квартиры и отсутствие юридических ограничений на ее продажу.
- Справки из БТИ и об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам – эти справки нужны для подтверждения технического состояния квартиры и отсутствия задолженностей перед коммунальными службами.
- Кадастровый паспорт на жилье – документ, содержащий информацию о кадастровой стоимости квартиры.
- Разрешение органов опеки, если у продавца есть малолетние дети – в случае, если продавец является опекуном или попечителем, требуется наличие соответствующего разрешения на продажу квартиры.
Дополнительные документы:
- Договор купли-продажи – основной документ, заключаемый между покупателем и продавцом, в котором фиксируются условия сделки и стоимость жилья.
- Подтверждение отсутствия обременения на квартире – документ, подтверждающий отсутствие залога, ареста или других ограничений на квартиру.
Предоставление всех необходимых документов является основным условием для успешного оформления ипотеки на вторичное жилье. Убедитесь, что у вас есть все требуемые документы и они соответствуют требованиям банка перед началом процесса оформления ипотечной сделки.
Особенности получения ипотеки на другие виды недвижимости
Кроме ипотеки для покупки квартиры, существуют возможности взять в долг у банка для приобретения других видов недвижимости, таких как:
- Покупка загородного дома;
- Покупка таунхауса;
- Строительство дома.
У этих видов недвижимости есть свои особенности, которые важно учесть при получении ипотеки.
Сумма первоначального взноса
Одним из основных различий при получении ипотеки под разные типы жилья является сумма первоначального взноса. В случае с покупкой квартиры банк может покрыть до 85% стоимости жилья с помощью кредита. Однако для покупки загородного дома или для его строительства, банк готов одобрить всего 50% от необходимой суммы. Поэтому при покупке загородного дома или строительстве дома необходимо быть готовым к более значительному первоначальному взносу.
Ограниченные предложения для строящегося жилья
При выборе ипотеки в строящемся доме заемщикам предоставляется значительно меньше предложений. Это связано с рисками, которые сопутствуют строительству недвижимости. Застройщики часто откладывают сдачу дома, а в некоторых случаях дом так и не может быть сдан в эксплуатацию. Это невыгодно не только для покупателя, но и для банка. Поэтому получение ипотеки на жилье в строящемся доме возможно только при постоянном сотрудничестве с надежными застройщиками. Банк может одобрить ипотеку только в случае, если строительство осуществляется организациями-партнерами.
Нюансы и возможные проблемы при получении ипотеки
При оформлении ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке стоит уделить особое внимание условиям, предлагаемым банком. Рассмотрим некоторые нюансы и возможные проблемы, с которыми можно столкнуться:
Длительный срок кредита
Кредит предоставляется на срок до 20 лет. Большой срок выглядит удобным, так как ежемесячный платеж будет небольшим. Однако стоит помнить, что долгосрочные кредитные взаимоотношения с банком могут иметь нежелательные последствия. Поэтому перед оформлением ипотеки стоит обратить внимание на возможность досрочного погашения кредита и условия данной операции.
Лимиты по максимальному ежемесячному платежу
Некоторые банки устанавливают лимит по максимальной ежемесячной сумме, которая не должна превышать 40% от дохода заемщика или созаемщиков. Перед оформлением ипотеки важно узнать, соответствует ли ваш доход требованиям банка, чтобы избежать возможных проблем в будущем.
Отсутствие средств для выплаты
Если у клиента возникнет ситуация, когда он не сможет произвести очередной платеж по ипотеке, это может привести к проблемам. Некоторые банки предлагают функцию ипотечной заморозки, которую можно активировать в случае потери работы. В таком случае заемщик может временно приостановить выплаты на определенный срок, но не более 1 года. После истечения этого срока выплаты возобновляются.
Потеря имущества
Неуплата ипотеки может привести к потере имущества. Банк имеет право продать жилье на аукционе в случае невыплаты по кредиту. Если квартира будет продана по цене, превышающей долг заемщика перед банком, остаток денежных средств будет возвращен заемщику. Однако не стоит забывать, что квартиры на аукционе часто теряют почти половину своей первоначальной стоимости. Если банк не сможет покрыть свои убытки за счет продажи квартиры, он имеет право взыскать оставшиеся суммы с продажи другого имущества заемщика.
Что такое вторичное жилье
Плюсы вторичного жилья:
- Цена: Цена на некоторые объекты вторичного жилья может быть ниже в сравнении с новостройками;
- Ремонт: Вторичное жилье позволяет приобрести квартиру с уже выполненным ремонтом, что экономит время и деньги;
- Сроки въезда: После оформления договора купли-продажи вы можете переехать сразу, без необходимости ожидания окончания строительства;
- Регистрация и социальные льготы: Вы можете зарегистрироваться по новому адресу сразу после покупки квартиры и оформить все необходимые документы: приписаться к поликлинике, оформить детей в детский сад или школу, получить социальные льготы;
- Развитая инфраструктура: Вторичное жилье обычно находится в районах с уже развитой инфраструктурой, что обеспечивает удобство и комфорт жизни.
Этапы получения ипотеки на квартиру
С чего начать?
Начать рекомендуется с выбора банка, где планируется взять ипотеку. Сегодня многие банки предлагают сниженные ставки для получения ипотеки с господдержкой. Стоит проанализировать рынок предложений и найти несколько подходящих вариантов в разных банках, что увеличит вероятность одобрения ипотеки. Кроме того, стоит учитывать общую экономическую ситуацию. К примеру, 2018 год стал периодом с наиболее низкими ставками по ипотеке.
Обратите внимание на то, что каждый банк предъявляет к заемщику требования, которые касаются:
- Возраста – чаще всего от 21 года на момент оформления до 70 лет к моменту полной выплаты;
- Трудоустройства – в большинстве случаев требуется стаж на текущем месте работы от 6 месяцев;
- Документов, которые клиент сможет предоставить банку – обычно это сведения о зарплате и информация про созаемщиков.
Самому заемщику при выборе банка стоит обращать внимание на процентную ставку и максимальную сумму. Впрочем, выбор банка может основываться и на других нюансах. К примеру, его надежность, возможность досрочного погашения или лояльные условия по выплате ипотеки.
Заявка и ее рассмотрение банком
Заявку на ипотеку рекомендуется подать сразу в несколько банков. Если откажут в одной организации, есть вероятность, что одобрят в другой. Так как это лишь начальный этап, то одобрение заявки не принуждает клиента к тому, чтобы заключить с этим банком окончательный договор. Срок рассмотрения заявки зависит от банка. Минимальный срок составляет 3 рабочих дня, однако в некоторых структурах может затянуться почти до 2 месяцев. В этот период банк проверяет платежеспособность клиента, так как это основополагающее требование для одобрения заявки.
Поиск квартиры
Одобренная заявка – это не только готовность банка к кредитованию, но и размер суммы, которую он готов предоставить конкретному заемщику. Как и в случае с обычным кредитом, банк может предложить сумму ниже, чем изначально просил клиент, поэтому поиск квартиры рекомендуется начинать только тогда, когда известна одобренная сумма ипотеки. На поиск подходящей квартиры отводится около 3 месяцев, однако по просьбе заемщика срок может быть увеличен.
Оценка
Обратите внимание, что банк не оплачивает полную стоимость жилья. Он обеспечивает до 85% от оценочной стоимости, остальная сумма вносится в качестве первоначального взноса. Этот момент необходимо уточнить на этапе выбора банка, так как разные организации обеспечивают разное процентное покрытие займа. Для покупки квартиры предоставляется наибольшая помощь от банка.
Одобрение квартиры банком
Квартира должна нравиться не только покупателю, но и банку. Кредитные организации отказываются от сделок с неликвидной недвижимостью. Это значит, что выбранное жилье должно соответствовать нормам жилого помещения:
- Квартира должна быть подключена к коммунальным службам – электричество, водопровод, центральное отопление;
- Дом, где расположена квартира, не должен быть ветхим.
Такие требования связаны с тем, что в случае невозможности выплаты ипотеки заемщиком, банк должен будет продать недвижимость, чтобы окупить расходы. Ветхие здание и, тем более, дома под снос сложно продать новому жильцу.
Также банк проверяет жилье на возможные сложности с передачей в собственность. К примеру, наличие долгов по коммунальным услугам или прописанные несовершеннолетние дети или другие лица, которые в будущем могут опротестовать договор купли-продажи. В случае, если после проверки подобных казусов не выявится, банк начинает следующий этап сотрудничества.
Кредитный договор
Подписание кредитного договора становится основным этапом. С этого момента за банком и заемщиком закрепляются определенные права и обязанности. Кредитный договор закрепляет сотрудничество между сторонами. Остальные этапы пройдут достаточно быстро.
Получение средств
В зависимости от условий кредитного договора, деньги могут быть переведены на счет владельца или оставлены в депозитной ячейке. Могут применяться и другие способы передачи денег. Однако почти все эти случаи идут в обход заемщика, то есть он этих денег не видит и не получает. Это обеспечивает безопасность средств, а также является гарантией того, что сделка совершена.
Нотариальное удостоверение
Нотариальное удостоверение сделки не является обязательным условием при оформлении договора купли-продажи. Однако некоторые банки требуют это свидетельство, как гарант. Также обязательным нотариальное удостоверение становится в случаях, если жилье приобретается из долевой собственности. К примеру, квартира принадлежит 2 людям в равных частях. Нотариальное оформление завизирует отсутствие претензий для оформления договора у каждого участника.
Даже если банк не требует нотариального оформления сделки, покупателю рекомендуется самостоятельно стать ее инициатором. Эта платная услуга, но она дает гарантии того, что к договору нет претензий, которые выплывут в последствии.
Государственная регистрация и оформление ипотеки
После оформления договора купли-продажи жилье должно перейти в собственность нового владельца. Этот статус подтверждается регистрацией жилья. Результатом процедуры станет документ о праве собственности. Так как ипотека – это чаще всего кредит в залог приобретаемой недвижимости, то документ о праве собственности может взять на хранение банк в качестве гаранта возврата средств. Процедура государственной регистрации длится до 1 месяца.
Страхование
Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, подлежит обязательному страхованию. Это обязательное условие банка, которое гарантирует, что в случае порчи недвижимости банк сможет вернуть свои средства. Также некоторые банки могут выдвигать требование о страховании жизни заемщика и созаемщиков, как дополнительные гарантии.
Процедура страхования не обязательно следует после регистрации жилья на нового владельца. Этот этап можно перенести и на более ранний срок. К примеру, сразу после оформления кредитного договора. Некоторые банки предлагают клиентам скидки при оформлении страховки через их организацию.
Дальнейшие действия
Дальнейшие действия ипотечника заключаются в соблюдении кредитного договора с банком. Это значит, что необходимо вовремя вносить очередные платежи для погашения ипотеки. Что касается жилья, то вселиться в квартиру можно сразу же после оформления прав собственности.
Риски при покупке вторичного жилья
Основные моменты вы можете проверить сами:
- Подлинность паспорта продавца. Проверка доступна на сайте МВД.
- Если сделку оформляет доверенное лицо, проверьте подлинность доверенности. Обратитесь к нотариусу, который заверял доверенность, или посмотрите информацию в базе Федеральной нотариальной палаты.
- Порядок возникновения права собственности: приватизация, приобретение, наследование, получение в дар. Если квартира куплена с привлечением маткапитала, должен быть оформлен отказ несовершеннолетнего от доли. Если квартира была приватизирована, и на момент приватизации в ней были прописаны несовершеннолетние, также необходим отказ от права требования выделения доли, вне зависимости от того, сколько сейчас детям лет. Если квартира получена в наследство, право должно быть оформлено не ранее, чем через 6 месяцев с момента появления наследства.
- Не прописаны ли в квартире люди, которые пропали без вести или отбывают срок тюремного заключения. Спустя некоторое время они могут заявить права на свою долю.
- Сколько собственников зарегистрировано. Если их несколько, нужно получить согласие от каждого. В противном случае на основании их прав собственности сделка может быть оспорена.
- Статус дома. Если он предназначен под снос, то вы рискуете остаться без жилья. Если дом старше 20 лет, уточните в ТСЖ, когда проводился последний капитальный ремонт, планируется ли замена каких-либо коммуникаций.
При покупке недвижимости в ипотеку на вторичном рынке большую роль играют технические характеристики объекта и юридическая чистота документов. Чем выше ликвидность недвижимости, тем больше шансов на получение ипотечного кредита.
Этапы получения ипотеки на квартиру:
- Подготовка документов.
- Выбор банка и оформление заявки.
- Рассмотрение заявки банком и получение предварительного решения.
- Получение дополнительных документов от продавца.
- Оформление ипотечного договора.
- Подписание договора купли-продажи и регистрация сделки в Росреестре.
Нюансы и возможные проблемы при получении ипотеки:
- Недостаточный первоначальный взнос.
- Плохая кредитная история.
- Высокие процентные ставки.
- Проблемы с оценкой стоимости квартиры.
- Долгий срок рассмотрения заявки.
- Необходимость дополнительной обеспечительной меры.
Особенности получения ипотеки на другие виды недвижимости:
- Коттеджи и дачи. Банки могут быть более осторожны при выдаче ипотеки на такой вид недвижимости из-за возможных проблем с коммуникациями и инженерными системами.
- Гаражи и стоянки. Банки также могут оказывать трудности с ипотечным кредитованием на такой вид недвижимости из-за сложностей с оценкой и перспективой перепродажи.
Какие дополнительные шаги возможны в получении ипотеки?
- Получение согласия супруга/супруги, если квартира приобретается в браке.
- Подтверждение источника дохода (справка с места работы, выписка из банковского счета).
- Страхование жизни и имущества.
- Оформление договора залога.
Этапы получения ипотеки на вторичное жилье
Покупка жилья на вторичном рынке проходит в несколько этапов:
Подача предварительной заявки
Для получения предварительного одобрения ипотеки на вторичный рынок необходимо оформить заявку на сайте банка. В заявке следует указать ФИО, паспортные данные, информацию о доходах и приложить подтверждающий документ. Банк оценит кредитоспособность заемщика на основе его кредитной истории, возраста, платежеспособности и наличия других кредитов. Решение о предварительном одобрении заявки будет принято в течение 3 дней.
Поиск жилья и сбор пакета документов
После получения предварительного одобрения ипотеки, можно начинать поиск подходящего жилья на вторичном рынке. Когда квартира будет найдена, необходимо уведомить банк и предоставить все необходимые документы, включая личные документы заемщика и продавца, а также договор купли-продажи. Банк проведет оценку жилья, привлекая независимого эксперта. Окончательное решение о выдаче кредита будет зависеть от правильности заполнения документов и оценки объекта недвижимости.
После согласования всех условий ипотечной сделки, стороны подписывают договор купли-продажи. Заемщик также заключает договор с банком, на основании которого ему будут выданы деньги. После регистрации кредитного договора в Росреестре, средства следует передать продавцу либо лично, либо через Сервис Безопасных Расчетов банка.
Регистрация прав собственности и наложение обременения
После приобретения жилья, заемщик оформляет свидетельство о праве собственности на недвижимость. Затем банк оформляет жилье в залог до полного погашения кредита. Весь этот процесс будет зависеть от правильности заполнения документов и оценки объекта недвижимости.
Какие дополнительные шаги возможны в получении ипотеки?
Для успешного получения ипотеки на вторичном рынке необходимо пройти ряд основных этапов. Однако иногда могут возникнуть дополнительные шаги, которые могут повлиять на процедуру оформления кредита.
Сбор необходимых документов
Перед подачей заявки на ипотеку следует собрать все необходимые документы. На каждом этапе их список может незначительно отличаться в зависимости от требований банка. Некоторые банки могут не требовать официального подтверждения доходов, но в этом случае ставка по кредиту может быть выше. Кроме того, в некоторых случаях банк может потребовать обновленную справку о доходах, особенно если клиент не выбрал подходящую квартиру в течение отведенного периода.
Подготовка почвы в банке
Для снижения ставки по ипотеке рекомендуется иметь банковский аккаунт в выбранном банке. В этом случае банк может предложить более выгодные условия клиентам, которые уже являются его клиентами. Приоритет обычно отдается держателям зарплатных карт, поскольку регулярные переводы служат дополнительным подтверждением дохода заемщика. Некоторые банки также предлагают скидки на ставку при выполнении определенных требований, например, электронной регистрации.
Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку
При подборе объекта недвижимости, который вы планируете приобрести в ипотеку на вторичном рынке, очень важно провести необходимые проверки. Это поможет избежать неприятностей и рисков при сделке. Вот несколько ключевых моментов, на которые следует обратить внимание:
-
Документы на право собственности – до внесения задатка и заключения договора купли-продажи, запросите у продавца свидетельство о праве собственности. В этом документе указано, кто является настоящим владельцем и на каком основании возникло его право. Внимательно сравните паспортные данные с указанными в документе, чтобы убедиться в его достоверности.
-
Выписка из ЕГРН – этот документ расскажет вам об истории квартиры. В нем можно узнать, сколько раз она продавалась, есть ли на нее какие-либо обременения, была ли она под арестом и нет ли запрета на совершение сделок. Если в отношении жилья проводились какие-либо споры или судебные разбирательства за последние 3 года, это может означать, что продавец не является законным владельцем. Если квартира не зарегистрирована в ЕГРН, значит после приватизации никаких сделок с ней не совершалось.
-
Состояние квартиры и возможные перепланировки – запросите у продавца справку из БТИ и кадастровый паспорт. Сравните схему на этих документах с реальной планировкой квартиры. Если в помещении были проведены какие-либо изменения без согласования с архитектурным отделом, это является административным нарушением. В случае продажи и переоформления могут возникнуть серьезные проблемы. Обратите внимание на дату ввода дома в эксплуатацию, указанную в справке из БТИ.
-
Выписка из домовой книги – в этом документе указано, сколько человек прописано в квартире, а также, есть ли несовершеннолетние дети. При продаже квартиры продавец должен предоставить нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Если в квартире прописаны дети, необходимо получить разрешение органов опеки и отказ от выделения доли.
Приобретение квартиры на вторичном рынке в ипотеку может быть сложным и ответственным шагом. Однако, ретроспективное изучение всех важных аспектов и обязательная проверка документов помогут избежать возможных проблем в будущем.