Каждая сделка по покупке и продаже недвижимости отличается от другой. Невозможно создать универсальную схему действий, которая сработает во всех ситуациях. Всегда существуют особенности и риски, связанные с каждым конкретным объектом собственности. Давайте рассмотрим наиболее часто встречающиеся варианты.

Приобретение жилого помещения сопряжено с определенными рисками и необходимостью проявлять осторожность.

При осуществлении сделки по приобретению жилья, покупатель сталкивается с риском потери не только своих денежных средств, но и оставаться без крыши над головой. Ситуация заключается в том, что ему необходимо идти на уступки. Первоначально покупатель должен внести задаток, который является частью общей стоимости жилья. Необходимо понимать, что в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, возвращение средств обычно не предусмотрено. Например, задаток не возвращается покупателю, если это не предусмотрено условиями соглашения, заключенного между сторонами.

Для избежания мошенничества, покупателю рекомендуется заранее проверить легитимность сделки и изучить документацию, относящуюся к объекту недвижимости, чтобы узнать, кто является его владельцем и есть ли среди них лица, не достигшие совершеннолетия или неспособные действовать на правах граждан.

Список необходимых бумаг

Необходимо потребовать у продавца обязательно:

• Получение выписки из Государственного реестра прав на недвижимое имущество или свидетельства о праве собственности может быть необходимо для подтверждения юридической принадлежности данного объекта.
• документы, лежащие в основе (соглашение о покупке и продаже, акт о дарении, удостоверение права на наследство и т.д.);
• Уникальный документ, описывающий технические характеристики и сведения о недвижимом объекте, называется техническим паспортом или кадастровым паспортом.
• документ, удостоверяющий личность всех владельцев;
• разрешение на продажу, заверенное нотариусом и предоставленное супругом
• документы, подтверждающие отсутствие неоплаченных счетов за коммунальные услуги;
• запросы на документы из специализированных медицинских учреждений, занимающихся лечением наркологических и психических заболеваний;
• Извлечение информации из реестра жилых домов.

Начиная с 15 июля 2016 года, участники сделок с недвижимостью больше не получают свидетельство о праве собственности, в соответствии с законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 14). Вместо этого, действующим документом стало получение выписки из ЕГРН. Есть два варианта выписки: простая и расширенная. Выписку в простой форме можно заказать онлайн у любого желающего. В интернете можно найти объявления различных компаний, предлагающих такие выписки от 70 рублей, в среднем цена составляет 200-300 рублей.

Моя рекомендация состоит в том, чтобы запросить данную выписку документов самостоятельно, а не прибегать к помощи другой стороны. В данном документе будут указаны следующие сведения:

• ФИО лица, владеющего площадью в метрах квадратных,
• число владельцев;
• Возможное присутствие или отсутствие обузы (включая арест недвижимости или залоговое имущество);
• Информация о техническом оборудовании и особенностях квартиры.

Расширенная выписка из ЕГРП даст будущему владельцу более полную информацию, но только собственник может запросить ее в ЕГРН. В ней будут указаны все имена владельцев помещения за долгий период времени — примерно 20 лет. До 1998 года все сделки с недвижимостью были регистрированы нотариусами и БТИ. Таким образом, можно будет узнать, как часто менялись хозяева квартиры и по какому документу. Стоит обратить внимание на лица, указанные в этом документе, возможно, среди них есть зарегистрированные лица, которые появляются в каждой сделке.

Тем не менее, для получения дополнительной информации о жилом помещении и всех его владельцах необходимо обратиться к самому владельцу и его желанию продать свою недвижимость.

Продавец-банкрот

Собственник площади имеет возможность реализовывать свою недвижимость в связи с фактом финансовой несостоятельности. Идея этого обоснована и понятна. Тем не менее, в соответствии со статьей 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» такая сделка будет признана недействительной и аннулирована в судебном порядке.

При заключении договора купли-продажи, покупатель имеет возможность обеспечить себя дополнительными гарантиями. С целью обеспечения таких гарантий, необходимо внести специальный пункт в документ, который будет указывать на то, что продавец не является банкротом в настоящее время и не планирует заявлять о своей банкротстве в ближайшие три года.

Права наследников ограничены

Самые сложные ситуации возникают при сделках с недвижимостью, когда на пороге новых владельцев дома появляются неожиданные наследники, о которых никто не знал ранее. Незваные гости обязательно заявят, что не имели понятия о смерти наследодателя или о его имуществе. Эти наследники могут обратиться в суд, чтобы доказать, что их права были нарушены и чтобы признать сделку недействительной. В таком случае покупателю придется решать проблему через суд. Для этого стоит обратиться к юристу, который также сможет помочь в других спорных ситуациях.

Владельцы одной квартиры различаются

Некоторые недвижимые объекты меняют владельцев настолько часто, что потенциальному покупателю следует быть осторожным и узнать причину такого частого перемещения: либо квартира в плохом состоянии, либо действуют мошенники. Чтобы разобраться в ситуации, стоит обратиться к агентам по недвижимости или, по крайней мере, заказать простую выписку из ЕГРП, которую может получить любой желающий. Для этого нужно знать только адрес недвижимости.

Подтверждение недействительности совершенной сделки в рамках договора купли-продажи.

В случае нарушения закона, каждая сделка фактически является недействительной. Для правильного понимания полномочий продавца крайне важно определиться с их объемом. Если владелец находится в браке, а приобретение квартиры произошло в период брака, необходимо получить согласие на продажу от супруга. Чтобы такое согласие было считаться законным, его необходимо заверить нотариально. Также необходимо предоставить заявление, которое подтверждает, что недвижимость была приобретена не во время брака. Если покупатель узнает, что владелец находится на бумагах в разводе, но процесс раздела имущества еще не начат, лучше отказаться от сделки вообще. Однако, есть и другой вариант — получить согласие на продажу от бывшего супруга.

Если продавцом является юридическое лицо, необходимо удостовериться, что у него есть все необходимые документы для проведения сделки. Важно иметь полный пакет документов, готовых к предоставлению.

• Приложение из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ)
• финансовый отчет, отражающий финансовое положение организации, включающий активы, обязательства и собственный капитал.
• документы на представителя организации, который имеет полномочия подписывать договоры купли-продажи;
• информация о стоимости активов в виде недвижимого имущества;
• Акты о создании и официальные записи о регистрации.

В определенных ситуациях необходимо закрепить и получить одобрение компетентного органа компании для осуществления сделки с юридическим лицом.

Владельцы, лишенные возможности действий

Перед тем, как приобрести квартиру, имеет смысл обратить внимание на психологическое состояние продавца и убедиться в его стабильности. Необходимо узнать, не является ли он пациентом нарко- или психиатрического учреждения, так как в соответствии с пунктом 1 статьи 171 Гражданского кодекса, сделка с такими людьми может быть оспорена. В настоящее время предлагается проходить обязательное медицинское обследование всех лиц, старше 60 лет, для выявления психических расстройств. Однако все зависит от уровня доверия покупателя.

Реализация товаров через передоверенные полномочия

В некоторых ситуациях возможна продажа квартир посредством использования доверенности. Этот вариант часто применяется, когда собственник недвижимости не может присутствовать при сделке, поскольку проживает в другом городе или его здоровье не позволяет участвовать в продаже. Важно отметить, что этот процесс является законным только при наличии подлинной доверенности, заверенной у нотариуса.

Этот документ следует учесть каждому, кто желает стать владельцем недвижимости. Особенно важно обратить внимание на него, когда доверитель и его законный представитель проживают в одном и том же городе.

Квартира, на которую наложено ограничение.

Информацию о наличии обременения на объекте недвижимости можно получить из простой выписки из ЕГРП. В этом документе содержится информация о том, находится ли квартира в залоге. Если остается непогашенная сумма кредита, то продажа квартиры невозможна без предварительного снятия обременения в виде банковской ипотеки. Если же остаток платежа невелик, такая процедура осуществляется легко. Покупатель может погасить ипотеку продавца, рассматривая этот вклад как задаток, оформленный документально между сторонами.

Собственники, которые не принимают участия в процессе приватизации

У покупателя могут возникнуть сложности с теми, кто, хотя и не является собственником, но официально и согласно закону проживает в жилом помещении, которое было приобретено. Такое может произойти, если человек не смог воспользоваться своим правом на приватизацию квартиры из-за того, что находился в армии или работал в другом городе. И даже суд не может выселить таких лиц.

Рекомендуется клиенту заказать архивную выписку из жилищного фонда и прояснить ситуацию, участвовали ли все владельцы в процессе приватизации. Если нет, то нужно выяснить причины и местоположение их текущего проживания.

Проверка законности квартиры поможет обезопасить покупателя от недобросовестных владельцев и предотвратить попадание в руки мошенников.

Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист

5 проверенных способов оценить надежность продавца перед покупкой квартиры

Одно из ключевых событий в жизни каждого человека — приобретение квартиры, что требует пристальной подготовки. В случае сотрудничества с агентом по недвижимости, вы можете передать ему все необходимые заботы. В случае приобретения квартиры в ипотеку, банк также окажет помощь в подготовке к сделке и проведет проверку жилого объекта.

Не считаясь со всем вышеизложенным, настоятельно рекомендуем не упускать из виду внимание и тщательно осмотреть все документы перед совершением какой-либо сделки в одиночку. Следовательно, выясняем, на какие аспекты нужно обратить особое внимание.

✅ Паспорта собственников

Получите от продавца информацию о количестве владельцев имущества. Осуществите проверку паспортов каждого из них.

при реализации данного проекта, важно обратить внимание на несколько ключевых аспектов.

• Если внешний вид вашего паспорта оставляет желать лучшего, например, есть исправления или отсутствуют какие-либо страницы, то при попытке провести сделку вы можете столкнуться с задержками. Необходимо иметь в виду, что просроченный паспорт или его неполное наличие могут осложнить процесс быстрого заключения сделки.
• Информация, представленная в документах на квартиру, должна совпадать с предоставленными данными. Если данные отличаются, вы можете ознакомиться с предыдущими данными на странице «Ранее выданные паспорта».
• Срок годности удостоверения личности.
• Убедитесь, что на снимке изображен тот человек, который вас представился вам в качестве владельца.

✅ Документ-основание права собственности на квартиру

Возможно, это подтверждение на принадлежность наследству, документ о совершении сделки купли-продажи, соглашение об участии в совместной собственности или передачи права на требование, а также договор о приватизации.

при реализации данного проекта, важно обратить внимание на несколько ключевых аспектов.

• Информация о лицах, участвующих в сделке.
• Местонахождение жилища
• Размер земельного участка
• Важные положения соглашения

✅ Выписка из ЕГРН

Это возможно, что продавец может принести её в многофункциональный центр. Необходимо проверить, чтобы ей не исполнилось больше одного месяца.

при реализации данного проекта, важно обратить внимание на несколько ключевых аспектов.

• Количество лиц, владеющих чем-либо.
• Соответствие данных собственников указанным в паспорте требуется обязательно. В случае, если женщина изменила фамилию после выдачи выписки, она должна учитывать, что для начала ей необходимо обновить данные в Росреестре, что может занять некоторое время.
• Если имеются какие-либо обусловленности, включая наличие ипотеки, Росреестр не будет производить регистрацию сделки.
• Если среди владельцев числится несовершеннолетний, то требуется получить согласие органов опеки на проведение сделки.

Также рекомендуется ознакомиться с информацией о том, как получить документацию из Единого государственного реестра недвижимости о конкретном объекте имущества.

✅ Согласие супруга на продажу

Если купить квартиру во время брака, потребуется согласие, даже если супруги уже развелись на момент продажи. Конечно, Росреестр зарегистрирует сделку, даже если продавец не предоставит согласие. Но в таком случае в вашем выписке из ЕГРН будет указано, что согласие супруга не получено при продаже.

при реализации данного проекта, важно обратить внимание на несколько ключевых аспектов.

• заказа должна быть указана в установленной форме и должна быть указана в письменной форме.
• уникальный текст: Заверение документов у нотариуса.
• Информация о супружеской паре

✅ Справка о зарегистрированных лицах

Ее можно получить в офисе паспортного стола, в управляющей организации, в МФЦ или, в некоторых случаях, на веб-сайте Госуслуг, в зависимости от региона. Согласуйте с продавцом время, когда будут выданы все необходимые документы. Перед заключением сделки обязательно запросите новую справку, в которой не должно быть никаких записей.

при реализации данного проекта, важно обратить внимание на несколько ключевых аспектов.

• граждан, зарегистрированных в данном месте проживания
• Среди них встречаются несовершеннолетние?

✅ Справка об отсутствии задолженностей по «коммуналке»

Продавцу доступна возможность получить такую информацию в МФЦ или управляющей компании. Также есть вариант просто запросить последние квитанции по оплате коммунальных услуг за квартиру. Несмотря на то, что задолженности предыдущего владельца не переносятся на нового, о ведении споров вам не придется беспокоиться.

при реализации данного проекта, важно обратить внимание на несколько ключевых аспектов.

• Дата последнего перевода
• Неимение задолженностей
• Показательные данные электросчетчиков.

✅ Справка об остатке на пенсионном счете

Если у продавца имеются несовершеннолетние чада, информация о состоянии пенсионного счета его матери позволит вам убедиться, что при совершении сделки по приобретению недвижимости не зачислялся материнский капитал. В случае, если продавец использовал материнский капитал для покупки недвижимости, но не распределил его долям детям, в будущем могут возникнуть определенные проблемы.

Общие правила

1. Необходимо требовать подлинники всех документов, исключая любые копии, включая заверенные. Список необходимых документов можно сравнить с чек-листом.
2. Если у вас возникают вопросы, которые наводят на размышления, не стесняйтесь задавать их. Важно обратить внимание на реакцию продавца: если он начинает раздражаться, избегает отвечать или проявляет нетерпение, это может вызвать определенные сомнения.
3. Если вам даже в малейшей степени не уверены, проконсультируйтесь с экспертами.

Если у вас возникают сомнения или вы не хотите тратить время на проведение проверок, вы можете воспользоваться услугой «Юридическая проверка» от Домклик. Мы проведем проверку на наличие угрозы праву собственности и изучим юридическую историю жилья, оценим возможные риски и предоставим вам рекомендации о том, как обезопасить вашу сделку.

Шесть правил для проверки продавца перед покупкой квартиры

Шесть правил для проверки продавца перед покупкой квартиры

Покупка недвижимости всегда является серьезной процедурой, поскольку необходимо тщательно проверить как саму квартиру, так и ее владельца на наличие юридических проблем. Это необходимо сделать, чтобы в будущем избежать потенциальных рисков, вплоть до утраты недвижимости. В данной статье мы расскажем о том, какие именно аспекты следует проверить, а также о бесплатных общедоступных онлайн-сервисах, которые можно использовать в этом процессе (ссылки на них будут предоставлены в конце статьи).

Документы

Необходимо прежде всего провести следующие действия. Часто мошенники прибегают к использованию фальшивых завещаний, паспортов и других документов. Для проверки подлинности паспорта существует специальный сервис МВД. Однако даже если этот документ кажется подлинным, он может быть недействительным по различным причинам, не связанным с криминалом. Например, это может быть связано с истечением срока действия, повреждением или наличием записей, которых не должно быть. В такой ситуации рекомендуется обратиться к продавцу с просьбой получить пояснения от территориальных органов МВД.

Также необходимо ознакомиться с документами, на основании которых было установлено право собственности у продавца на жилье (договор дарения, купли-продажи и другие). До 2016 года основным документом, удостоверяющим государственную регистрацию права собственности, было свидетельство о государственной регистрации. С тех пор используется только выписка из ЕГРН.

Не нужно полностью полагаться на предоставленные продавцом документы. Очень важно также обратить внимание на выписку из ЕГРН, в которой содержится множество информации, позволяющей убедиться в актуальности права собственности, наличии ограничений (если таковые имеются) и отсутствии запретов на распоряжение квартирой. Если продавец не является первым владельцем квартиры, получение выписки из ЕГРН о переходе прав является полезным, поскольку она позволит узнать всю историю владения недвижимостью.

Рекомендуется оформлять подобные выписки максимально приближенно к моменту сделки, чтобы предоставленная информация была актуальной на момент передачи.

Судебные разбирательства

Рекомендуется провести проверку продавца на наличие судебных разбирательств по двум основным направлениям. В первом случае, можно воспользоваться услугами сервиса ФССП для проверки наличия исполнительных производств. Это позволит узнать о возможных обязательствах, которые могут привести к банкротству. Во втором случае, можно воспользоваться официальным интернет-порталом «Правосудие», чтобы проверить наличие судебных споров, в которых продавец выступает в качестве ответчика. Для этого достаточно знать ИНН и ФИО продавца.

Особое внимание покупателя должно привлечь споры, связанные с наследством, разделом имущества внутри семьи и возникающие из-за кредитных договоров (часто недвижимость выступает в качестве залога). Проверка необходима, чтобы избежать ситуации, когда приобретенную квартиру могут оспаривать родственники, кредиторы и другие лица.

Банкротство

Необходимо удостовериться, что вы имеете дело с продавцом, который не является участником текущего или завершенного дела о банкротстве. Для этого можно воспользоваться Федеральным реестром информации о банкротстве, знаю ФИО или ИНН владельца квартиры. Это связано с тем, что часто владельцы квартир, понимая, что уже не могут избежать банкротства, пытаются быстро распродать недвижимость. Однако такая сделка в будущем может быть оспорена.

Вам также возможно будет интересно запросить у продавца сведения о его текущих кредитных обязательствах из кредитного бюро, но не все готовы согласиться на это. Получить подобную информацию о других лицах самостоятельно и в соответствии с законом невозможно.

Субсидиарная ответственность

Проверка статуса участника или акционера юридического лица может быть осуществлена путем воспользования платных сервисов, таких как СПАРК. Если продавец является таковым, рекомендуется узнать текущее положение юридического лица. Например, возможно, что продавец является акционером акционерного общества, которое уже находится в процессе банкротства или существует высокая вероятность его неплатежеспособности в ближайшем будущем. В таком случае, продавец может быть привлечен к субсидиарной ответственности по обязательствам компании, и следующим шагом может быть его собственное банкротство, с возможным оспариванием сделки по продаже недвижимости.

Семейное положение

Это еще один важный момент, на который стоит обратить внимание, согласно рекомендациям юристов. При приобретении квартиры, супруги могут выбрать лишь одного из них в качестве владельца (титульного собственника). В соответствии с законодательством, для продажи такой квартиры необходимо получить согласие обоих супругов, а также нотариально удостоверить его. В противном случае, есть риск того, что несогласившийся супруг может оспорить сделку в будущем.

В некоторых ситуациях нет необходимости получать такое разрешение — это касается получения квартиры одним из супругов бесплатно в качестве наследства или приватизации, а также при наличии брачного контракта, в котором право собственности закреплено только за одним из супругов.

Учет в диспансерах

Для предотвращения возможных проблем со сделкой, необходимо запросить у продавца справки из диспансеров, включая психоневрологический и наркологический учреждения. Эти документы подтвердят, что продавец не является пациентом таких учреждений. Обладание такими справками исключает возможность оспаривания сделки из-за недостаточного осознания продавцом своих действий.

Однако, даже если стало известно, что продавец числится в медицинских учреждениях, это не должно быть абсолютным основанием для покупателя отказываться от сделки. В такой ситуации необходимо выяснить все обстоятельства, связанные с продажей квартиры — причины продажи, будет ли продавец покупать другое жилье и т.д. Также существует практика, когда продавец проходит медицинское обследование в день сделки, в результате которого специалист оценивает его готовность заключать сделку.