Узнайте, следует ли подавать декларацию при продаже квартиры, которая принадлежит владельцу более 5 лет. Узнайте о требованиях налоговой отчетности при продаже недвижимости и о возможных льготах по налоговым обязательствам. В разных регионах законодательство и налоговые ставки могут отличаться, поэтому рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом или ознакомиться с подробными сведениями на сайте Федеральной налоговой службы.
При продаже квартиры, которая находится в собственности более 5 лет, нет необходимости подавать декларацию. Однако, существуют некоторые особенности, на которые стоит обратить внимание.
Согласно закону, доход от продажи недвижимости, принадлежащей владельцу более 5 лет, не облагается налогом на прибыль физических лиц. Однако, продавцу необходимо учесть все факторы и проверить, соответствует ли его сделка требованиям законодательства о налоговой отчетности.
Когда платится налог при продаже квартиры?
Если у вас нет налоговых вычетов и вы должны заплатить налог, вам необходимо подать налоговую декларацию в налоговые органы. Крайний срок подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен доход от продажи квартиры. Если эта дата приходится на выходной или нерабочий праздник, декларацию следует подать в ближайший рабочий день.
Для уплаты налога при продаже квартиры в 2018-2019 году можно заполнить декларацию с помощью бесплатной программы на сайте Федеральной налоговой службы России или через специальный сервис в личном кабинете на сайте налоговой службы. Декларацию необходимо сопроводить копиями документов, подтверждающих продажу квартиры и приобретение, такими как договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о наследовании.
Вы можете представить декларацию лично или через представителя. В последнем случае представителю необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность, которая также должна быть приложена к декларации. Документы могут быть представлены непосредственно в налоговую инспекцию, отправлены по почте с уведомлением о получении и описью приложений, а также представлены электронно через Единый портал государственных и муниципальных услуг или персональный кабинет налогоплательщика.
Если вы подаете декларацию непосредственно в налоговую инспекцию, сделайте две копии. Одну копию оставят вам, а инспектор поставит отметку о приеме на вторую копию с указанием даты получения и вернет ее. Если вы отправляете декларацию по почте, датой подачи будет считаться дата, указанная на штампе на конверте. При подаче декларации через Единый портал государственных и муниципальных услуг или личный кабинет налогоплательщика, датой отправки считается день подачи.
Обратите внимание на сроки подачи. Поскольку крайний срок подачи составляет 30 апреля следующего года, несоблюдение этого срока приведет к штрафу. За каждый месяц задержки вам будет начисляться 5% суммы неуплаченного налога. Однако штраф не может быть менее 1000 рублей и не более 30% суммы задолженности.
Пример:
Если вы должны были заплатить налог на доходы физических лиц в размере 158 000 рублей с продажи квартиры и подали декларацию 30 июня вместо 30 апреля, что привело к задержке на 2 месяца, штраф составит 158 000 x 5% x 2 = 15 800 рублей.
Максимальная сумма штрафа за неуплату налога на доходы физических лиц с продажи квартиры составляет 47 400 рублей (30% от 158 000 рублей).
Вместе с штрафом вам все равно придется заплатить сам налог и проценты за каждый календарный день задержки. Проценты рассчитываются как сумма неуплаченного налога в пределах установленного срока, умноженная на количество календарных дней задержки, умноженная на 1/300 рефинансирования ставки Банка России, которая в настоящее время составляет 7,75%.
Пример:
Допустим, вы не заплатили личный подоходный налог в размере 158 000 рублей вовремя, и задержка продолжалась 43 дня. В этом случае налоговый орган будет начислять проценты в размере 158 000 х 43 х 7,75% / 300 = 1 766,44 рублей.
В общем случае за просрочку оплаты налога при продаже имущества возлагаются штрафы. Однако, Министерство финансов предоставляет возможность отказаться от уплаты штрафа, если вы не заплатили подоходный налог вовремя, но рассчитали его правильно и подали декларацию в срок. В этом случае будут начислены только проценты.
Как рассчитать налог при продаже квартиры
Если налоговая орган решит, что вы стали нерезидентом, то сумму полученных от продажи квартиры денег вам придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 30%. Имущественный вычет в этом случае не применяется, поскольку он доступен только налоговым резидентам Российской Федерации. В случае если вы останетесь налоговым резидентом, вам необходимо будет заплатить НДФЛ по ставке 13% и при этом вы сможете воспользоваться имущественными вычетами, чтобы уменьшить сумму налога, которая облагается.
Рассчитайте налог по ставке 13%
Налог по ставке 13% рассчитывается на основании суммы полученного дохода. Вам нужно умножить стоимость квартиры, указанную в договоре, на 13% — это будет сумма, которую вы должны будете уплатить в бюджет.
Например: если вы продали квартиру за 2,5 млн. рублей, то вам необходимо будет уплатить государству 325 000 – это 13% от суммы полученного дохода.
Учитывайте кадастровую стоимость
Однако, налоговая служба будет анализировать не только сумму, указанную в договоре купли-продажи, но и кадастровую стоимость. В соответствии с законом, если сумма по договору оказывается ниже кадастровой стоимости на 1 января текущего года, налоговая служба рассчитывает НДФЛ на основе кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.
Как рассчитать налог с продажи квартиры: Допустим, вы продали квартиру в 2018 году за 2,3 млн рублей, а кадастровая стоимость вашей квартиры на 1 января 2018 года составляла 3,8 млн рублей. Налоговая служба возьмет кадастровую стоимость и умножит ее на 0,7. В результате получится 2,66 млн рублей. Эта сумма превышает значение, указанное в договоре, поэтому налог НДФЛ будет рассчитан на основе суммы 2,66 млн рублей: 2 660 000 рублей x 13% = 345 800 рублей.
Рассчиать, будет ли налоговая служба пересчитывать налог в вашем случае, вы сможете самостоятельно. Сначала оцените кадастровую стоимость квартиры на публичной кадастровой карте, а затем произведите расчеты по соответствующей формуле.
Как уменьшить сумму налога, если еще не прошел льготный срок владения
Если вам требуется продать квартиру, которую вы приобрели менее 5 лет назад, существует несколько способов, позволяющих либо не платить налог на основании закона, либо значительно снизить его размер.
Сократите доходы на расходы
Предположим, что вы приобрели квартиру за 3,4 миллиона рублей и у вас есть документальное подтверждение совершенных покупок (например, договор купли-продажи), в котором указано, что вы ранее приобрели квартиру. Если прошло менее 5 лет, но вам необходимо продать недвижимость, не дожидаясь истечения минимального срока, освобождающего вас от уплаты налогов с полученных средств, можно воспользоваться этим документом.
В данном случае закон позволяет уменьшить доходы на расходы. Допустим, вы решили продать эту квартиру за 4 миллиона рублей. В этом случае налоговая база будет вычислена следующим образом:
- 4,000,000 — 3,400,000 = 600,000
Таким образом, сумма налога составит: 600,000 x 13% = 78,000 рублей.
Для сравнения, если бы вы продали квартиру без учета расходов, налог составил бы: 4,000,000 x 13% = 520,000 рублей.
Однако, если вы продадите квартиру за ту же сумму, за которую ее приобрели, учтя расходы как доходы, ваш налог будет отсутствовать.
Для использования данного способа необходимо быть налоговым резидентом. При этом срок владения квартирой для государства не имеет значения. Даже если вы приобрели ее в марте 2018 года и продали в апреле 2018 года, вы все равно сможете провести учет расходов.
Нет ограничений на количество и сумму сделок, которые можно совершить в год. Можно продавать и покупать каждый месяц, и налог будет взиматься только с разницы между доходами и расходами.
Закон позволяет учесть все расходы, связанные с покупкой квартиры, но не указывает, какие именно расходы подлежат учету. Например, налоговая служба может не принять расходы на услуги риэлтора, потому что Минфин выступал против их включения в состав расходов. В то же время, проценты по кредиту, если вы брали ипотеку, можно попытаться учесть — их либо не разрешают учесть, либо дают такую возможность. Практика противоречива, но это означает, что есть шанс и можно воспользоваться им.
Уменьшите доходы на 1,000,000 рублей
Если вы приобрели квартиру не путем покупки, а получили ее в наследство или в качестве дара, то расходы на ее приобретение не учитываются и не могут быть учтены в уменьшение вашего дохода. В данном случае вы можете воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 миллиона рублей, предоставляемым государством.
При оплате налога применяется следующая формула: 4,000,000 — 1,000,000 x 13% = 390,000 рублей.
В отличие от возможности уменьшения доходов на расходы, данный налоговый вычет можно использовать только один раз в год. Однако, срок владения продаваемой квартирой в данном случае не играет никакой роли.
Естественно, полностью избежать уплаты налога в этом случае можно только если сумма продажи будет совпадать с величиной налогового вычета — 1 миллион на 1 миллион — или будет меньше. Однако, в случае необходимости продажи немедленно и без ожидания пятилетнего срока, лучше всего хотя бы немного уменьшить сумму налога.
Как избежать уплаты налога при продаже недвижимости
Освобождение от уплаты налога возможно при соблюдении следующих условий:
- Приобретение квартиры до 1 января 2016 года;
- Получение квартиры в подарок или по наследству от члена семьи или близкого родственника;
- Обмен квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением;
- Приватизация квартиры.
Если ни одному из этих условий не соответствует ваша ситуация, то вам необходимо заплатить налог, за исключением случаев, когда вы владели квартирой не менее пяти лет.
Давайте рассмотрим пример: вы приобрели квартиру в сентябре 2015 года и продали ее в декабре 2018 года. В данном случае вам не нужно платить налог, так как приобретение квартиры произошло до 1 января 2016 года и вы владели недвижимостью более трех лет. Здесь даже не требуется подача декларации по форме 3-НДФЛ и уведомление налоговой о совершенной сделке.
Если вам выпала возможность купить квартиру в феврале 2016 года, вам придется учесть, что нужно будет уплатить налог с продажи до февраля 2021 года, когда истечет пятилетний срок владения, и вы сможете получить освобождение от уплаты налога.
Но если вы в марте 2016 года получили квартиру в подарок от своего дедушки и уже зарегистрировали право собственности, то с марта 2019 года вы можете без проблем заключать сделки купли-продажи. В вашем случае применяется особое правило, согласно которому вы, как близкий родственник, получивший квартиру в дар, можете быть освобождены от уплаты налога, если владеете недвижимостью не менее трех лет. Также, если ваша бабушка умерла в марте 2016 года, и вы получили наследство и зарегистрировали право собственности на унаследованную квартиру, государство также предоставит вам льготу.
Кроме старушек, стариков и внуков закон узнает в качестве членов семьи и близких родственников супругов, родителей и детей, родных родных и неродных братьев и сестер. Неродные — те, с которыми у вас только один общий родитель.
Если вам достанется квартира в наследство и в подарок от других родственников — тетя, дядя, племянница, двоюродный брат и т.д., вы сможете на законных основаниях не платить налог на доходы физических лиц с продажи только после истечения пятилетнего срока владения квартирой.
Например, вы приватизировали квартиру и зарегистрировали право собственности на нее в октябре 2015 года. После октября 2018 года вы сможете продать квартиру и не платить налог, поскольку с момента начала владения прошло более 3 лет, а основанием для приобретения права собственности была приватизация.
Допустим, вы заключили договор бессрочного содержания с иждивением с соседом. Договор был подписан в феврале 2016 года и зарегистрирован в Росреестре. С тех пор вы добросовестно выполняли все условия договора — покупали еду, лекарства и одежду, обеспечивали соседа комфортом — нанимали сиделку, регулярно убирали в квартире, возили по врачам. По сути, вы исполняли все обязательства, предусмотренные договором. В ноябре 2018 года ваш сосед умер. С момента регистрации договора, то есть с февраля 2019 года, у вас есть возможность продать квартиру и не платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с полученных доходов.
Нужно ли уплачивать налог с продажи жилья?
Если вы являетесь владельцем квартиры на протяжении минимального срока владения — 5 лет, если вы приобрели жилье после 1 января 2016 года, или 3 года, если вы приобрели жилье до этой даты, то вы не обязаны платить НДФЛ с продажи квартиры и даже не обязаны подавать налоговую декларацию.
- Если продавцом квартиры является налоговый резидент Российской Федерации, то налог с продажи недвижимости подлежит уплате, независимо от местонахождения квартиры.
- Если продавцом квартиры является нерезидент, то налог с ее продажи будет взиматься только в случае, если квартира находится на территории России. В противном случае налог с дохода будет взиматься в соответствии с законодательством страны, на территории которой произошла сделка, либо той, где продавец является налоговым резидентом.
Согласно общим правилам, налоговыми резидентами России считаются физические лица, проживающие на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 последовательных месяцев. Международные соглашения могут устанавливать другие критерии для определения резидентства. Если человек проживает на территории России менее 183 календарных дней, он утрачивает статус налогового резидента.
В существующем законодательстве существуют льготы и налоговые вычеты, которые позволяют человеку, продавшему квартиру, избежать уплаты налога или компенсировать его с помощью предоставленного вычета.
Чтобы узнать, есть ли какие-либо льготы, по которым вы можете претендовать, вы можете обратиться непосредственно в налоговую службу или посетить веб-сайт ФНС. Там же вы получите список документов, необходимых для получения льготы, а также уточните сроки и порядок действий.
Налог на продажу недвижимости перечисляется в бюджет через ФНС РФ.