Банк России с 1 мая 2023 года увеличил надбавку к ставке за риск по ипотечным кредитам. Данная мера направлена на ограничение риска для заемщика и банка.
Принимая данное решение, Совет директоров Банка России исходил из следующего
Сохраняются высокие темпы роста ипотечного сектора. В январе 2023 года в связи с замедлением темпов сезонного кредитования прирост задолженности составил 0,6 %1 (3,3 % на 2 декабря 2022 года). Годовой прирост просроченной задолженности за последние три месяца составил 25,7 %. Динамичный рост ипотечного кредитования сопровождался значительным ухудшением стандартов кредитования, при этом базовые показатели риска достигли максимальных значений с начала надзора. Доля ипотечных кредитов, выданных более чем 80 % заемщиков, в четвертом квартале 2022 года достигнет 44 % (в третьем квартале 2022 года — 36 %). Традиционно ипотечные заемщики характеризуются гораздо более низкой кредитной нагрузкой, однако эта доля выше, чем по необеспеченным потребительским кредитам. Доля ипотечных кредитов с низким уровнем взноса (до 20%) также увеличивается: с 48% в III квартале 2022 года до 53% в IV квартале 2022 года. 69%.
Помимо ухудшения стандартов кредитования, рынок CDA (средства, основанные на договорах долевого участия) по-прежнему характеризуется большим распространением общих программ между банками и производителями. . В декабре средняя процентная ставка на основном рынке составляла всего 3,5 %, в то время как ставка по государственной ипотечной программе — 7 %. Цены на жилье на основном рынке при совершении сделок в рамках программ банков и производителей были завышены за счет расширения квартир и разницы в рыночных ценах, так как банки компенсировали потерю процентов от процентных кредитов. Ипотека банков-производителей. В результате при авансе в 30% соотношение кредита и реальной стоимости гарантии (LTV) составляет 30%, тогда как при авансе в 20% это соотношение достигает.
Распространение общих программ банков и производителей привело к общему росту цен на жилье на основных рынках, увеличив ценовой разрыв на вторичном рынке. По данным Росстата, к концу 2022 года он достиг 30 %4. В некоторых регионах разница еще больше. Например, 55 %5 в Московской области на конец 2022 г. Если заемщик захочет продать свою квартиру, он может столкнуться с убытками, поскольку цена на вторичном рынке низкая и стоимости квартиры может не хватить для покрытия долга по ипотеке. Кроме того, теряется возможность досрочного погашения. Риск банка по ипотечным кредитам, выданным на первичном рынке, возрастает, поскольку заемщик не может продать квартиру по цене первичного рынка.
Для ограничения рисков заемщика и банка Банк России с 1 мая 2023 года установил дополнительные комиссии по ипотечным кредитам, защищенным требованиями по договорам долевого участия в строительстве. Эти дополнительные комиссии учитывают исключение для квартир на основном рынке жилья, если покупатель использует ипотечный кредит. Помимо того, что прогнозируемый рост кредитов с очень низкой процентной ставкой компенсирует процентный риск банка на протяжении всего срока ипотеки, макронадбавки обеспечивают накопление банком резервов для покрытия рисков, связанных с ценовыми первичными и вторичными Различия на рынке жилья.
Цена дополнительных надбавок за показатели риска по ипотечным кредитам, выданным 1 мая 2023 года или позднее и защищенным требованиями по договору строительного подряда 6
| Накладные расходы. | Сентябрьский интервал, %. | ||||||||
| Не в море 7 | Более 80 лет без береговых расчетов 8 | ||||||||
| Первоначальный взнос, %. | (10; 15] | н/п | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 |
| (15; 20] | н/п | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,0 | |
| (20; 30] | н/п | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | |
Кроме того, с 1 мая 2023 года устанавливаются дополнительные сборы для ипотечных кредитов, защищенных жилой недвижимостью. Учитывая, что вторичный рынок имеет гораздо меньшую склонность к перегрузке жилья, дополнительная плата будет увеличена только для кредитов с LTV 85-90 %, дифференцированных в зависимости от уровня NAV. Увеличение дополнительных сборов позволит предотвратить дальнейшее ухудшение стандартов кредитования, в частности увеличение доли кредитов с более высоким LTV.
Стоимость дополнительных сборов по факторам риска для ипотечных кредитов, защищенных городской недвижимостью и выдаваемых с 1 мая 2023 года 9
| Накладные расходы. | Сентябрьский интервал, %. | ||||||||
| Без MPR [10]. | Возраст 80+, OEM 11 | ||||||||
| LTV 12, %. | (85; 90] | н/п | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,7 | 0,8 | 0,9 | 1,0 |
Увеличение премий может привести к некоторому замедлению роста ипотеки, но результатом станет более сбалансированный рост рынка жилья, ослабление ценовых пузырей и формирование банками собственного капитала в событийных кредитах.
В рамках надзорной деятельности Банк России следит за тем, правильно ли банки оценивают стоимость сохраняемого жилья в качестве залога по ипотеке для расчета LTV.
Если использование опасных форм по ипотеке и стандарты кредитования улучшатся, Банк России готов рассмотреть возможность снижения уровня страховых взносов.
1 На основе статьи справочника формы 0409316.
2 Индивидуально для секьюритизаций.
3 На основе данных справочной формы 0409704.
4 2018-13%, 2019-9%, 2020-18%, 2021-29%.
5 2018-17%, 2019-17%, 2020-16%, 2021-31%.
6 Размер прав по факторам риска, включая ранее указанные, указан в таблице прав по факторам риска, размещенной на официальном сайте Банка России в разделе «Деятельность / Финансовая стабильность / СМИ / О правах по факторам риска».
7. когда кредитная организация имеет право не рассчитывать РРР.
8 в случае неисполнения кредитной организацией обязанности по расчету РРР, в том числе в случае технического повреждения ее информационных систем.
9 Предусмотренные размеры факторов риска, в том числе ранее установленные, указаны в таблице факторов риска, размещенной на официальном сайте Банка России.
10 Если кредитная организация имеет право не рассчитывать СЧА.
11 В случае неисполнения кредитной организацией обязанности по расчету СЧА, в том числе в случае технического повреждения ее информационных систем.
12 Причины возникновения ипотечного капитала (кредита) против разумной стоимости гарантии.
При использовании материала ссылка на пресс-службу Банка России обязательна.
Что будет с кредитами в 2023 году?
В 2023 году Банк России принял решение об установлении долгосрочных лимитов на выдачу неинформированных потребительских кредитов. Таким образом он хочет ограничить высокорисковые кредиты и сделать их менее выгодными. Это должно привести к удорожанию потребительских кредитов и ужесточению требований к заемщикам.
Макропруденциальные лимиты
Макромолекулярная граница — это возможность Банка России влиять на потребительское кредитование без обеспечения и ограничивать количество рискованных кредитов по отношению ко всем выданным кредитам.
В первом квартале 2023 года Банк России установил долгосрочный лимит на выдачу потребительских кредитов без обеспечения для банков с универсальной лицензией и НИС. По мнению представителей ЦБ РФ, это позволит сократить количество выданных кредитов и искусственное удлинение сроков их погашения за счет предотвращения выдачи кредитов людям с высокой кредитной нагрузкой.
Данная мера направлена на минимизацию макроэкономических рисков. При удалении неработающих кредитов банки теряют деньги и, соответственно, не могут в полной мере инвестировать в заимствования в финансовой сфере.
Во втором квартале 2023 года долгосрочный лимит просроченной задолженности по кредитам, установленный в первом квартале 2023 года, остается неизменным. Более подробную информацию можно найти на сайте Банка России.
Проще говоря, требования к заемщикам стали более жесткими. Это означает, что получить кредит стало сложнее. Если человек уже получил кредит, он будет закрыт досрочно, а если ему снова понадобятся деньги, он не сможет повторно подать заявку на следующий кредит.
Снижение процентной ставки
С 1 июля 2023 года в Российской Федерации будет снижена предельная процентная ставка по потребительским микрофинансовым организациям и займам. Заемщики также могут снизить долговую нагрузку за счет реструктуризации.
Согласно отчету Банка России, представленному в Госдуму с 1 июля по 29 марта 2023 года, максимальная дневная процентная ставка по потребительским кредитам и микрозаймам будет снижаться на 0,8 % в год, что позволит сократить объем этих кредитов на 292 %.
По закону банки также обязаны информировать клиентов о минимальной гарантированной процентной ставке по вкладам и важнейших условиях депозитного договора, в частности о выплачиваемом доходе. Эта информация должна быть представлена в виде таблицы.
Что будет с ипотечным кредитованием
Центральный банк Российской Федерации вводит новые ипотечные кредиты для кредитных организаций, что может привести к снижению прибыли. В результате, чтобы не потерять деньги, банки начнут повышать процентные ставки, что скажется на кредитовании населения.
Ипотека может подорожать в 2023 году, так как кредитные организации должны резервировать денежные средства и не могут получать фиксированные проценты от страховщиков.
Следовательно, получить кредит без залога будет сложнее, а требования к заемщикам возрастут. В то же время процентные ставки по потребительским кредитам несколько снизятся, а по ипотеке могут вырасти.
Важно понимать, что получение кредита — это всегда риск. Изменения в условиях жизни могут привести к невозможности выплачивать взносы.
EOS может помочь людям стать финансово грамотными и расплатиться с долгами даже в сложных финансовых обстоятельствах. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, свяжитесь с нами.
Другие полезные видеоролики и материалы
ЦБ залимитирует ипотеку
Центральный банк оставляет за собой право вводить долгосрочные ограничения (ДЗ) по ипотеке, чтобы снизить уровень кредитной нагрузки на граждан в этом секторе. Благодаря аналогичным мерам по потребительскому кредитованию регулятору удалось снизить долю заемщиков с высокой задолженностью (MDX, более 80 %) с 33 % на начало 2023 года до 22 %. Для ипотеки доля заемщиков с уровнем задолженности выше 80 % в настоящее время составляет 31 %. Исходя из подхода, изложенного Центральным банком, снижение уровня потребительского кредитования займет еще больше времени.
Расширение до полноэкранного режима.
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
В понедельник Банк России опубликовал доклад о совершенствовании инструмента MPL для ограничения системных рисков в секторе розничного кредитования. Центробанк проанализировал использование МПЛ в потребительском кредитовании и представил подход для настройки в новом секторе. МПЛ могут помочь снизить долю рискованных кредитов быстрее, чем дополнительные макроэрозионные сборы», — говорится в документе регулятора, в то же время отмечается, что „накопление риска в таких разделах, как ипотека, может иметь серьезные социальные последствия“.
Из BPL складываются платежи каждого человека по кредитам и займам, включая те, которые он относит к своему ежемесячному доходу.
МПЛ — это количественное ограничение по доле кредитов, по которым конкретный показатель закредитованности заемщика (ПЗ) превышает 80 % от общей суммы, разрешенной и выкупленной банком за квартал.
Согласно статистике ЦБ, после введения МПЛ по просроченным кредитам в 2023 году ЦБ смог снизить уровень перегруженности в этой сфере. Так, в начале 2023 года заемщиков с MPL до 50 %, 50-80 % и более 80 % было почти поровну — более 30 %, а сейчас эти доли составляют 51 %, 27 % и 22 % соответственно. По прогнозам ЦБ, к концу 2027 года доля заемщиков с КИП до 50 % должна превысить 74 %, 80 % — 8 %.
Эльвира Набиуллина, глава Банка России, 4 июля:
«Мы будем применять инструмент макрогигиены для снижения риска чрезмерного вознаграждения».
По данным Центробанка, доля заемщиков с задолженностью по ипотечным кредитам менее 50 процентов сейчас превышает 39 процентов, 50-80 процентов — 30 процентов, 80 процентов — 31 процент. Ожидается, что законопроект, позволяющий Банку России определять ПДК по жилищным кредитам и ПДК по автокредитам, будет рассмотрен Государственным Собранием во втором чтении в ближайшее время. Соответствующие поправки могут вступить в силу с 1 апреля 2025 года. Предлагается установить на третий квартал 2025 года цены MPL на выдачу ипотеки для заемщиков с высоким уровнем ипотеки (выше 50% MPL MPL) и низким уровнем депозитов (ниже 20%) одновременно, после согласования с Банком России. Цены на МПЛ будут установлены на уровне, который не позволит ухудшить текущие стандарты кредитования, говорится в материале ЦБ.
Эти нововведения рассчитаны не на текущий рынок, а на определение будущих рамок для здорового восстановления ипотечной секции в период цикла ослабления ДКП, считает управляющий директор Агентства оценки «Специалист РА».
В настоящее время ипотечный сектор уже заморожен из-за процентных ставок и граничного истощения, без явных перспектив увеличения льготных программ», — отмечает он. По вновь выдаваемым кредитам в 2025 году все надежды Банка России будут оправданы в кратчайшие сроки, потому что при ставке в 30 процентов все кредиты правильные», — говорит Сергей Гордейко, эксперт компании „Русипотека“. В ситуации, когда почти все ипотечные кредиты являются бесспорными из-за высоких процентных ставок, «Макрофер-Инновации» выглядят как попытка добиться запрета на выдачу кредитов, считает независимый эксперт Андрей Бархота. По мнению Ильи Жарского, управляющего директора экспертной группы Veta, если эти требования будут введены в конце следующего года, то теоретически доля ипотеки в ипотечном секторе более 80% будет постепенно сокращаться, что может снизить ее, но его подход к потребительским кредитам не идентичен потребительскому сектору, и его подход к потребительским кредитам более медленный, потому что все шаги требуют значительного времени.
Юлия Пославская, Ксения Дементьева
Эксперты не боятся отказов в ипотеке уже более 30 лет
Макропруденциальные требования к ипотечным кредитам: что это и как влияет на рынок недвижимости
Эксперты не боятся отказов по ипотеке более 30 лет — Недвижимость РИА Новости, 12. 11. 2024
Эксперты не опасаются отказов в ипотеке свыше 30 лет
Эксперты не боятся отказов по ипотеке более 30 лет — Недвижимость РИА Новости, 12. 11. 2024
Центральный банк России (ЦБ РФ)
МОСКВА, 12 ноя — РИА Недвижимость. По мнению экспертов, опрошенных РИА Недвижимость, ограничения на ипотеку свыше 30 лет, предложенные Центробанком России, не повлияют на рынок жилья. Накануне вечером Центробанк разрешил ввести ограничения — ипотечные кредиты не будут выдаваться на срок более 30 лет. Регулятор объяснил такое предложение тем, что в течение этого срока заемщики могут столкнуться с трудностями в обеспечении своих долгов. Кроме того, по данным Центробанка, за последний год доля таких кредитов выросла с 10 до 20 %. Банк также планирует применить ограничения по макропалате к ипотечным и автокредитам, чтобы не допустить увеличения заемных средств и обеспечить стабильность финансового сектора. Наталья Сазонова, главный исполнительный директор СФ «Дом», отметила: «Политика банка направлена на то, чтобы политика банка соответствовала политике банка. ‘Кроме того, ограничение в 30 лет не влияет на платежеспособность и одобрения, поскольку, как отмечают эксперты, средний срок кредитов, получаемых клиентами, составляет 20-25 лет’. При более высоких процентных ставках увеличение срока с 10 до 30 лет уже не оказывает никакого влияния». А, например, в случае с семейной ипотекой, вообще все, кто зарабатывает от 2 до 6 процентов, то есть 30 лет под очень низкий процент», — говорит глава компании. Генеральный директор «Метриум» Руслан Сырцов считает, что предложенные Центробанком меры не окажут кардинального влияния на рынок, а лишь устранят с него.
— пояснил эксперт. В то же время заместитель директора Бюро летнего кредитования Федеральной компании «Этажи» Татьяна Резетникова считает, что застройщикам следует учитывать новые условия при планировании стратегии продаж и увеличивать акцент на дозу. Минимум своих субсидий. Иначе эти ограничения станут серьезным препятствием для тех, кто планирует улучшить свои жилищные условия в текущих условиях». Также Решетникова отметила, что снижение доступности ипотеки для частных лиц заставит некоторых россиян отказаться от идеи приобретения квартиры в частную собственность. В целом, после ужесточения требований к ипотеке после 1 июля этого года мы наблюдаем устойчивый спрос на рынке аренды и снижение объема наиболее доступных финансовых вариантов жилья. Разумеется, дополнительный спрос включает в себя сезонные ставки модификации, поскольку доля наиболее экономичных вариантов временного жилья снижается», — добавил он.
Дума во втором чтении ограничила выдачу ипотеки закредитованным россиянам
Макромолекулярные лимиты были предложены для ограничения выдачи высокорискованных ипотечных кредитов. В настоящее время такие лимиты используются для некоторых других видов заимствований и доказали свою эффективность
Государственная дума одобрила во втором чтении законопроект, предлагающий распространить макромолекулярные ограничения (ММО) на ипотечные кредиты. По мнению депутатов, это позволит снизить риски как для самих россиян, так и для банков, которым они выдали кредиты. В настоящее время макролимиты ограничивают выдачу потребительских кредитов излишне закредитованными россиянами, а также других кредитов сроком более пяти лет. Обе эти категории характеризуются как высокорисковые.
Зачем нужны макропруденциальные лимиты
Макромолекулярный лимит (МПЛ) — это максимально допустимая доля конкретного вида займа в общем объеме займов соответствующего вида, выданных банками или микрофинансовыми организациями. Показатель МПЛ определяется Центробанком с 2022 года и меняется ежеквартально в зависимости от динамики кредитной нагрузки.
Почему макропруденциальные лимиты надо распространить на ипотеку
Напоминаем депутатам, что ипотечное кредитование в настоящее время не является предметом КД в соответствии с законодательством, и в настоящее время существуют значительные риски.
Например, существенное преимущество стоимости квадратного метра новостройки по сравнению со вторичным рынком, поясняется в пояснительной записке, заключается в том, что если ипотечная квартира в новостройке будет продана после завершения строительства дома, вырученных средств может не хватить для погашения кредита. Это создает риск как для заемщика, так и для банка, которому квартира благополучно принадлежит.
Кроме того, в документе отмечается увеличение доли резонансных ипотечных кредитов с высокой кредитной нагрузкой, что снижает качество обслуживания полученных кредитов.
Для минимизации новых рисков законопроект предлагает кредиты, защищенные на здания, сооружения, участки, объекты незавершенного строительства, бытовые и нежилые помещения, а также парковочные места — кредиты, защищенные на парковочные места — кредиты, защищенные на парковочные места.
Центральный банк регулярно принимает меры по минимизации рискованных ипотечных кредитов. Одна из таких мер — ипотечные стандарты, разработанные самими банками и утвержденные регулятором.
Эти стандарты вступают в силу с 1 января 2025 года, но носят рекомендательный характер. В частности, банкам рекомендуется заключать ипотечные договоры в течение 30 лет и на сумму, не превышающую 80 % от разумной стоимости ипотеки.
Однако если банки не захотят добровольно перейти на этот стандарт, Центробанк рассматривает возможность сделать его обязательным и определить его на законодательном уровне.
Следите за важными новостями в Telegram-канале «РБК-Недвижимость