Как быстро и выгодно продать квартиру по наследству

Продажа квартиры по наследству может стать проблемой для наследников, особенно если имеется несколько наследников или они находятся в разных городах. Однако, существует ряд способов, которые помогут продать квартиру быстро и с максимальной выгодой. Важно провести верную оценку недвижимости, найти надежного агента по продажам и оформить все необходимые документы. Кроме того, есть возможность обратиться к компаниям, специализирующимся на выкупе квартир по наследству, что позволяет получить деньги в кратчайшие сроки и избежать проволочек при продаже.

Доказываем, что других наследников нет

Алгоритм продажи квартиры, полученной по наследству, абсолютно такой же, как у продажи любого недвижимого имущества. Чтобы продать такую жилплощадь, нужно пройти государственную регистрацию собственности и дождаться получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру, говорит юрист, член Ассоциации юристов России Кирилл Афонин.

А вот потом начинаются сложности: покупатели или просят неприличных скидок, или попросту сторонятся квартир, полученных по наследству. Как говорит управляющий директор риелторской компании Надежда Коркка, подтверждением юридической чистоты квартиры являются заверенное в установленном порядке завещание, в котором наследником указан продавец, а также документы о праве собственности свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН. Если в завещании указаны несколько лиц, продавцу следует документально подтвердить их отказ от принятия наследства.

Необходимые документы для продажи квартиры, полученной по наследству:

Выписка из ЕГРН — актуальные сведения об объекте недвижимости, включая информацию о собственниках и обременениях.
Свидетельство о праве на наследство.
Отказы от наследства в вашу пользу, если они есть.
Техническая документация.

Также понадобятся дополнительные документы: справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире, добавляет Афонин.

Преимущество единственного наследника

Владелец строительной компании Максим Лазовский отмечает, что проще всего доказать клиенту безопасность сделки, если он является единственным прямым наследником, например, сыном или дочерью, и у наследодателя нет братьев или сестер. В этом случае опасений быть не может, так как наследников первой очереди регламентирует статья 1142 Гражданского кодекса РФ: это дети, супруг и родители наследодателя.

Удостоверение нотариусом сделки с продажей доли квартиры

С 2016 года сделку по продаже квартиры в долевой собственности необходимо заверять у нотариуса. Это требование не обязательно только в том случае, когда наследники продают все доли одновременно. Требование обусловлено тем, что в сфере недвижимости развито множество мошеннических схем. Удостоверение сделки у нотариуса гарантирует соблюдение всех законодательных норм.

Если долевая квартира отчуждается всеми сособственниками одновременно — такую сделку можно сделать в простой письменной форме. Однако практика показывает, если основанием приобретения прав стало наследство по завещанию, продажа квартиры чаще всего оформляется через нотариуса, даже если закон этого не требует. Причина такого решения сторон сделки – стремление минимизировать риски и ошибки.

Избегаем мошенничества через схему дарения

Для обхода условия о соблюдении преимущественного права покупки доли квартиры участниками долевой собственности, часто использовалась схема дарения. В этом случае не обязательно предупреждать сособственников, чем и пользовались недобросовестные продавцы.

Однако для покупателя такая сделка нежелательна. Если в суде будет доказано, что «дарение» было за деньги, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями. При этом покупатель рискует не вернуть переданные деньги и доказать в суде факт покупки, поскольку оформлен безвозмездный договор дарения.

Значимость нотариального удостоверения

Удостоверение сделки с продажей доли квартиры у нотариуса является необходимым условием для обеспечения защиты интересов сторон. Подтверждение сделки нотариусом предназначено для исключения рисков и ошибок, которые могут возникнуть при самостоятельном оформлении сделки.

Преимущества нотариального удостоверения

Удостоверение сделки у нотариуса гарантирует:

Соблюдение всех законодательных норм и требований в сфере недвижимости
Защиту прав и интересов всех участников сделки
Достоверность информации и подлинность документов
Отсутствие споров и проблем после заключения сделки

Советуем прочитать: Можно ли выписаться из квартиры и не прописываться нигде - правила и возможности

Негативные последствия самостоятельного оформления сделки

Оформление сделки без участия нотариуса возможно, однако существует риск возникновения негативных последствий. При самостоятельном оформлении сделки, например через договор купли-продажи, могут возникнуть следующие проблемы:

Неверное указание данных в документах
Отсутствие или несоответствие подписей участников сделки
Нарушение законодательных норм и требований
Неправильное расчет стоимости и суммы платежа
Несоблюдение процедур и сроков

Налог с продажи унаследованной квартиры

В нашей стране налог с унаследованного имущества не взимается, однако при оформлении наследства у нотариуса требуется уплата государственной пошлины. Размер пошлины фиксированный и регламентирован Налоговым кодексом РФ. Он одинаков для всех регионов страны.

НДФЛ при продаже наследственной квартиры

Если вы решили продать квартиру, которая была унаследована, налог с нее будет рассчитываться по общим правилам НДФЛ. Если вы являетесь собственником квартиры менее 3-х лет, при продаже вам придется уплатить налог в размере 13% от полученной суммы. Однако, если с момента наследования прошло три года или больше, сделка не облагается налогообложением. Срок отсчитывается с момента возникновения права на наследство, то есть с дня смерти наследодателя.

Уплата налога и налоговый вычет

Если срок владения квартирой составляет менее 3-х лет, продавец должен подать декларацию и самостоятельно рассчитать сумму налога до 1 июля следующего года после совершения сделки. С 2016 года минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет. Однако есть исключение для унаследованной недвижимости — при продаже унаследованного имущества предоставляется налоговый вычет в размере 100 000 000 рублей.

Важность консультации нотариуса перед продажей

Сделки с недвижимостью, особенно унаследованной, могут быть связаны с определенными рисками. Для покупателя особенно важно проверить все операции с квартирой за последние 3 года, срок исковой давности, в течение которого актуальны претензии других наследников. При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности наследников, удостоверение договора нотариусом является обязательным по закону. Это позволяет уменьшить количество потенциальных споров и мошеннических действий.

Пример

Наследница умершего гражданина является его супругой. В 2018 году она получила половину квартиры, которой они владели в равных долях с 1998 года. В 2019 году она продает эту квартиру и освобождается от уплаты налога. Если бы часть квартиры досталась другому лицу, ему пришлось бы уплатить налог с дохода по этой сделке.

Консультация в нотариальной конторе

Если у вас возникли вопросы по продаже или покупке унаследованной квартиры, рекомендуется обратиться к нотариусу для получения квалифицированной консультации. Наша нотариальная контора расположена в центре Москвы и работает ежедневно, включая выходные и праздничные дни. Вы можете записаться на прием по телефону или через форму обратной связи на нашем сайте.

Продажи три года ждать?

Однако, по мнению Алексея Нилова, эксперта по антикоррупционной экспертизе нормативных правовых актов Минюста России, всегда существует опасность того, что через пять или десять лет появится ранее не учтенный наследник и заявит свои права. Поэтому решение о продаже квартиры должно быть взвешенным.

Договор купли-продажи

Чтобы снизить риски для покупателя, продавец должен прописывать в договоре купли-продажи пункт о том, что он является единственным наследником и самостоятельно разберется с другими наследниками в случае их появления, советует Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости. Также стоит прописать положения о штрафных санкциях, чтобы формализировать возможные негативные сценарии, добавляет Афонин.

Советуем прочитать: Статья 173 УК РФ - текст, комментарии, практика и изменения законодательства

Как подчеркивает Харчиков, решение о включении таких пунктов в договор поможет доказать добросовестность покупателя в случае судебного разбирательства. Однако, если вы уверены, что больше никто из наследников не объявится, такой пункт в договоре не должен вызывать опасений.

Перед тем, как продавать квартиру, унаследованную после смерти родственника, необходимо получить нотариальное свидетельство и оформить право собственности на недвижимость в органах Росреестра. Как только получена выписка ЕГРН, можно приступать к поиску покупателя и подготовке документов.

Вам может быть интересно: Наследство по завещанию

Пропущен срок

Часто бывает так, что наследники возникают с отсрочкой и не успевают зарегистрироваться в качестве наследников в установленные законом сроки. В этом случае нужно обратиться в суд с заявлением о возмещении пропущенных сроков наследования. Суд может принять положительное решение, если есть объективные обстоятельства, препятствующие своевременному принятию наследства.

Частичное наследование

Частичное наследование возможно, когда в завещании указывается только часть имущества, которое должно быть передано наследникам. В таких случаях остаток имущества переходит к другим наследникам законного наследования. При частичном наследовании необходимо пройти процедуру наследования, а затем разделить имущество между наследниками.

Наследование по прописке

Если вы состоите на прописке в квартире, независимо от того, являетесь ли вы наследником по закону или по завещанию, вам будет принадлежать доля в данной квартире. В таких случаях не требуется прохождение сложных процедур наследования, достаточно подтвердить свое право на оставшуюся долю в квартире.

Наследование авто

Наследование автомобиля также является одним из аспектов наследственных прав. Если вы стали наследником автомобиля, то вам необходимо пройти процедуру оформления права собственности на него. Для этого вам потребуется нотариальное заверение наследственного дела и договор купли-продажи.

Наследование дарственной

Наследование имущества, переданного по дарственной, является особым случаем наследования. Для подтверждения своего права на данное имущество вам потребуется предоставить соответствующие документы, подтверждающие факт передачи имущества по дарственной.

Наследование исключительного права

Исключительные права, такие как авторские или патентные права, также могут подлежать наследованию. Если вы являетесь наследником исключительного права, вам необходимо обратиться в орган интеллектуальной собственности для оформления наследственного права.

Документы, требующиеся при продаже квартиры

Легализация отчуждения недвижимости, в том числе, когда оформляется покупка квартиры после того, как принято наследство по завещанию или закону, предполагает подачу таких документов:

Свидетельство о праве на наследство – это основание приобретения квартиры.
Выписка из ЕГРН, свидетельство, полученное до 15 июля 2016 года.
Документы с перечнем всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении – выписка из домовой книги или единый жилищный документ.

Перечисленные документы, как правило, требует покупатель риэлторская компания для проверки объекта недвижимости. Кроме них, нужно подготовить документы о личности продавца и подтверждающие его права на отчуждение квартиры, полученной в порядке наследования. К ним относятся:

Паспорт продавца, свидетельство о рождении ребенка до 14 лет, если сделка совершается представителем от его имени.
Обязательство о снятии с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире – могут также затребовать на них справку из ПДД, что не стоят на учете.
Разрешение органов опеки и попечительства, если в помещении прописаны дети до 18 лет.

Надлежащим образом оформленное наследство по завещанию, продажа квартиры через нотариуса, как и другие сделки – это гарантия юридической чистоты и правовой надежности, поскольку нотариальное удостоверение предполагает тщательную проверку документов и правосубъектности сторон.

Советуем прочитать: Прописка в квартире - ее значение и влияние

Кроме того, нотариус консультирует по комплектации документов при наследовании и/или подписании договоров, при необходимости делает запросы для получения недостающих данных, оказывает другую практическую помощь. На момент нотариального удостоверения купли-продажи квартиры нотариус убеждается, что на этот объект не наложены ограничения, аресты, запреты на отчуждение, в том числе по причине судебных тяжб.

Комментирует нотариус:

«Обратите внимание, что при продаже наследственной квартиры не требуется предъявлять согласие супруга, если продавец состоит в браке. Имущество, полученное по наследству, не входит в состав общей семейной собственности и принадлежит наследнику единолично.»

Особенности продажи унаследованной квартиры

В случае наследования по завещанию, продажа квартиры может дополнительно усложняться выделом обязательной доли наследникам, указанным в законе — несовершеннолетним детям, нетрудоспособным родителям и супругу/супруге. Владелец такой доли имеет право ее продать, однако для этого он должен:

письменно предложить эту долю другим участникам долевой собственности, указав цену и условия продажи и соблюдения права преимущественной покупки;
получить письменное согласие или отказ от других участников, так как у них есть право преимущественной покупки;
подождать 30 дней, и в случае отсутствия ответа, рассматривать это как отказ от покупки.

Если один из наследников нарушает закон и не предлагает свою долю другим участникам, последние имеют право в течение 3 месяцев восстановить свое право на приоритетную покупку через судебное разбирательство. Это особенно актуально, если выделена общая доля в совместной собственности супругов, и оставшийся в живых супруг претендует на проживание в квартире.

Один из сложностей при продаже доли в праве на квартиру состоит в поиске покупателя. Доля в квартире не имеет простых критериев оценки, поскольку каждый из сособственников имеет право на равные условия пользования жильем. Такое распределение долей основывается на равных пропорциях при наследовании по закону или на указании наследодателя по завещанию. При этом доля в наследстве не выделяется в натуре и рассчитывается на основе оценочной стоимости жилья, с возможностью дополнительной компенсации или общего договора об использовании для всех собственников.

При хороших отношениях между наследниками возможно договориться о одновременной продаже всех долей, однако это не всегда возможно. В этом случае находится в невыгодном положении тот, кто проживает в унаследованной квартире и не способен купить предложенные доли, так как может оказаться совладельцем с чужими людьми. Для будущих собственников это может быть рискованной сделкой.

С одной стороны, нотариальное разделение наследуемого имущества является одним из вариантов решения проблемы общей долевой собственности на квартиру. В таком случае наследники могут заключить соглашение, в котором указывают, кому переходят конкретные объекты и могут предусмотреть денежную компенсацию. Соглашение о разделе наследственного имущества может быть составлено до регистрации недвижимости в органах Росреестра или после нее. После нотариального удостоверения оно становится правоустанавливающим документом для государственных органов, что упрощает последующую продажу квартиры.

С другой стороны, раздел общего имущества по соглашению всеми наследниками означает прекращение совместной долевой собственности. Но если раздел доли приводит только к прекращению отношений собственности только в отношении выделившегося наследника, остальные участники сохраняют ситуацию с общей долевой собственностью.