Договор аренды нежилого помещения — это официальное соглашение, которое заключается между арендодателем и арендатором для использования нежилого помещения в коммерческих целях. В 2023 году были внесены изменения и дополнения в законодательство, касающееся аренды нежилых помещений, поэтому образец договора и инструкция по его составлению стали актуальными.
Образец договора аренды нежилого помещения включает все основные положения, необходимые для заключения юридически обязательного соглашения между сторонами. Однако для правильного оформления и составления договора по новым правилам требуется обязательное соблюдение определенных инструкций, чтобы избежать недоразумений и споров в будущем.
Заполнение акта приема передачи
Информация в шапке акта
В шапке акта приема передачи необходимо указать следующую информацию:
- Название документа, номер и дата заполнения;
- Название организации-арендодателя и арендатора с указанием ФИО и должностей и описанием их представителей;
- Наименование объекта, адрес расположения и площадь помещения;
- Ссылки на кадастровый номер и другие правоустанавливающие документы (по желанию).
Содержание основной части акта
Основная часть акта приема передачи составляет его важнейшую часть и требует аккуратного заполнения. В этом разделе необходимо отразить следующие моменты:
- Характеристику внешнего вида помещения, описать его общее состояние;
- Подтверждение состояния электроприборов, коммуникаций и других элементов, присутствующих в помещении;
- Если помещение сдается с интернет-связью, подключенной охранной системой или другими приборами, необходимо указать их наличие;
- Если есть недостатки помещения, то они должны быть отмечены, чтобы избежать споров и взыскания материального ущерба с арендатора за поломки, которые произошли не по его вине.
Также в акте может быть отмечено наличие других приложенных документов, которые стороны хотят прикрепить к акту.
С помощью правильно заполненного акта приема передачи арендодатель и арендатор защищают свои права. Важно понимать, что формат договоров аренды нежилой недвижимости не отличается по значимости в зависимости от сторон сделки (юридические лица, индивидуальные предприниматели или физические лица).
Обязательные условия для заключения договора аренды нежилого помещения
В любом договоре аренды главным условием будет четкое описание арендованного имущества. Если речь о помещении, то в документе должны содержаться:
- Выписки из кадастрового и технического паспортов;
- Поэтажный план с объяснением к нему;
- Выписка из реестра объектов градостроительной деятельности.
В описании должна быть определена площадь недвижимости, адрес расположения. Если формат документа не требует государственной регистрации, то можно «выделить» арендуемый объект и без официальных бумаг. Стороны могут своими силами составить план, на котором будет наглядно понятно местоположение и характеристики недвижимости.
Если объект неправильно описан в договоре, но при этом участники соглашения фактически исполнили возложенные друг на друга обязательства, помещение передано по акту приема-передачи, арендатор использовал его по назначению и переводил за это арендную плату, то ни никто из них не может признать документ несостоятельным.
Последний обязательный нюанс также связан с размером арендной платы – арендатор должен осведомиться, является ли владелец недвижимости плательщиком НДС. В таком случае в договоре должно быть указано, включена ли в сумму ставка НДС или налог в 18% начисляется отдельно. Второй вариант может стать неприятным сюрпризом для арендатора.
Дополнительные условия
Кроме описанных нюансов: описания объекта и уточнения арендной платы – в договоре должны быть представлены и другие условия, которые способны повлиять на исполнение сторонами обязательств.
Например, арендодатель может сдавать помещение только для конкретных целей: офисное размещение, открытие магазина, содержание склада. Нецелевое пользование объектом может привести к досрочному расторжению соглашения.
Договор в обязательном порядке должен содержать требование по оплате коммунальных платежей. В статье 616 ГК сказано, что это обязанность арендатора, но арендодатель вправе взять такие расходы на себя. Коммунальные счета могут быть включены в ежемесячную оплату или исчисляться отдельно. В некоторых случаях договор может обязать арендатора заключить соглашение с коммунальными службами, хотя в реальности подобное возможно лишь в отношении услуг по электроснабжению.
Владелец помещения должен предусмотреть, что если вторая сторона не будет вовремя оплачивать ЖКХ счета, то ему придется сделать это самостоятельно. После собственник может направить в отношении арендатора иск о возмещении платежей, если они не являлись частью арендной платы.
Обязательно указать в договоре регламент передачи помещения. Обязанности владельца помещения будут исполнены, как только он предоставит арендатору доступ внутрь объекта и отдаст ключи. Этот факт подтверждается участниками отношений отдельным актом приема-передачи. В документе указывается, в какие сроки арендодатель должен передать второй стороне помещение – тут же описывается и порядок возврата.
Если собственник не против субаренды недвижимости, то это тоже должно быть согласовано. Иначе не исключаются судебные разбирательства между всеми сторонами сделок.
Последним существенным условием для аренды, в реальности их может быть больше по требованию сторон, является регламент ремонта. ГК предлагает обязательно арендодателя заниматься капитальной стороной вопроса, арендатора – текущей. Распределение может быть изменено по желанию участников соглашения.
Текущий ремонт помещения отличается от неотделимых улучшений, которые могут быть произведены за свой счет. Последнее требует обязательного уточнения у владельца. В некоторых случаях удается добиться согласия арендодателя на компенсацию арендатору стоимости произведенных улучшений.
Регистрация договора
В статье 651 ГК РФ указывается, что договор аренды нежилого помещения обязателен для регистрации, если рассматриваемый срок – более одного года. При этом, если указанный срок превышает 12 месяцев, то соглашение будет иметь юридическую силу только после заверения в государственных органах.
Чтобы не заниматься регистрацией, часто стороны вписывают действительность договора в течение 11 месяцев, а впоследствии продлевают его. Это удобный формат, если участники соглашения взаимно заинтересованы в продолжении аренды.
Юристы считают, что если срок вообще не указывать, то регистрация также не потребуется. Регламент описанной статьи описывает конкретный срок – не меньше года.
Регистрация договора производится в региональных кадастровых органах. Например, среди обязательных для регистрации документов:
- Заявление;
- Свидетельство об оплате государственной пошлины 2 000 рублей для физлиц, 22 000 рублей – для юридических лиц;
- Подтверждение полномочий представителя, руководителя организации если регистрация производится от имени юридического лица или по доверенности;
- Правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;
- Кадастровый план.
Подавать следует оригиналы или нотариальные копии. Исключение – документ, свидетельствующий о полномочии лиц, подписывающих договор. Его достоверность может быть подтверждена печатью организации.
Государственная регистрация действительна в течение 1 месяца с момента приема заявления и прикрепленных документов. Если заранее планируется оформлять договор в кадастровой палате, то в тексте рекомендуется предусмотреть условие о том, какие из сторон будет заниматься процедурой. В законодательстве нет конкретных указаний по вопросу обязанности для регистрации.
Срок действия
В большинстве случаев в договоре указан срок, на который недвижимость передается арендатору. Это гарантирует стабильность правоотношений и позволяет владельцу распланировать график выплат на временном отрезке.
Условие по сроку не считается существенным. Если в договоре не обозначены даты, то он заключается на неопределенный временно промежуток.