Основные пункты Гражданского Кодекса Российской Федерации, которые касаются объектов незавершенного строительства. Информация о соответствующих правовых нормах и обязанностях сторон в области незавершенных строительных проектов.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) имеются нормы, регулирующие вопросы, связанные с незавершенными строительством объектами (ОНС). Согласно ГК РФ, ОНС представляют собой строение или сооружение, которое находится в процессе строительства и еще не завершено. ОНС имеют огромное значение в области недвижимости и строительства, так как они могут быть проданы, сданы в аренду или использованы в других сделках.
ГК РФ устанавливает правила и порядок обращения с ОНС. Согласно ГК РФ, продавец ОНС обязан предоставить покупателям полную и достоверную информацию о процессе строительства объекта, его состоянии и его возможности использования. Права и обязанности сторон, связанные с ОНС, определены другими нормами ГК РФ, которые касаются договора купли-продажи и защиты прав потребителей.
Каким образом следует отражать эти события в бухгалтерском учете?
В сфере бухгалтерии, затраты инвестора на строительство недвижимого имущества отображаются на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». При приеме результатов работ от подрядной организации или технического заказчика, необходимо внести соответствующие записи:
— Увеличить дебет счета 08 и уменьшить кредит счета 60: прием результатов работ от подрядной организации или технического заказчика.
— Увеличить дебет счета 19 и уменьшить кредит счета 60: отражена сумма предъявленного налога на добавленную стоимость по выполненным работам.
— Увеличить дебет счета 68 (подсчет «Расчеты по НДС») и уменьшить кредит счета 19: засчитано НДС по приему от подрядной организации или технического заказчика за строительно-монтажные работы.
Чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество, застройщик должен заплатить государственную пошлину. Затраты на оплату отражаются следующим образом:
— Для регистрации права собственности на объект недвижимости была начислена госпошлина, которая была занесена в дебет счета 76 и кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по госпошлинам»).
— Госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости была оплачена и была занесена в дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по госпошлинам») и кредит счета 51.
— Госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости была добавлена к первоначальной стоимости объекта путем занесения в дебет счета 08 и кредит счета 76.
В соответствии с пунктом 552 Гражданского кодекса Российской Федерации передача незавершенного строительства и прав на соответствующий земельный участок новому владельцу является обязанностью инвестора. Если земельный участок принадлежит застройщику, то он также должен продать его новому владельцу, если такой участок приобретен специально для строительства. Если же участок является арендованным, то новый владелец становится арендатором на тех же условиях, что и предыдущий владелец незавершенного строительства и земельного участка. При этом не требуется согласие собственника участка на переоформление договора аренды.
В дату подписания акта приема-передачи незавершенного строительства фактическая передача объекта новому владельцу с сохранением права собственности еще у предыдущего владельца должна быть отражена следующей записью:
— Увеличение суммы расходов на счете 45, уменьшение суммы нематериальных активов на счете 08.
Для целей налогообложения прибыли, доход от сдачи в аренду объектов недвижимости начисляется на момент подписания акта «сдал-принял». В результате возникают временные разницы, которые подлежат налогообложению или вычету:
— Деньги со счета 09 переводятся на счет 68 (подраздел «Расчеты по налогу на прибыль»).
— Деньги с счета 68 (подраздел «Расчеты по налогу на прибыль») переводятся на счет 77.
Также необходимо учесть, что при продаже объекта недвижимости может возникнуть прибыль или убыток. Это отразится в налогооблагаемой прибыли организации на момент подписания акта приемопередачи.
Определение налоговой базы по налогу на добавленную стоимость происходит в день передачи недвижимого имущества покупателю по акту передачи. Поэтому продавец должен начислить НДС на момент подписания акта и отразить его записью:
— Списание денег с счета 76, зачисление на счет 68 (подсчет «Оплата НДС»).
Покупатель должен получить счет-фактуру не позднее, чем через пять дней после подписания акта. После регистрации смены собственности продавец должен начислить выручку с учетом НДС:
— Списание денег со счета 62, зачисление на счет 91 (подсчет «Прочие доходы»).
— Списание денег со счета 91 (подсчет «Прочие расходы»), зачисление на счет 68 (подсчет «Оплата НДС»).
— Списание денег со счета 68 (подсчет «Оплата НДС»), зачисление на счет 76.
— Списание денег со счета 91 (подсчет «Прочие расходы») или 90 (подсчет «Себестоимость продаж»), зачисление на счет 45.
Также необходимо погасить отложенный налоговый актив и отложенное налоговое обязательство, начисленные на день подписания приемопередаточного акта, на день признания реализации объекта недвижимости для целей налогообложения прибыли:
— Отражение взаиморасчетов по налогу на прибыль: дебет счета 68, кредит счета 09.
— Перевод денежных средств со счета 77 на счет 68 (расчеты по налогу на прибыль).
При продаже объекта недвижимости с убытком возникают споры с налоговой инспекцией. Несмотря на то, что закон не требует обращения к независимому оценщику при продаже недвижимости, наличие оценочного акта помогает избежать недоразумений. Обращение к оценщику может быть особенно полезным при заключении крупных сделок, включая продажу недвижимости с убытком.
Важно отметить, что Верховный Суд Российской Федерации отобрал у налоговых инспекций полномочия контролировать цены на сделки. Контроль за ценами является исключительным правом ФНС России.
Прокуратура Пермского края
9 сентября 2022 года вступили в силу изменения в Гражданский кодекс, которые касаются права собственности на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места.
С 1 сентября 2022 года начал действовать раздел 17.1 Гражданского кодекса РФ под названием «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места» (далее – ГК РФ).
Право собственности на объекты незавершенного строительства
В соответствии с статтєю 287.1 розділу 17.1 ГК РФ, право власності на зведений будинок, споруду, об’єкт незавершеного будівництва, приміщення, машиномісце виникає у власника земельної ділянки, на якій розташовані зазначені об’єкти, якщо належним чином цим Кодексом, іншим законом або договором не передбачено інше. Також право власності може виникнути у особи, якій знаходиться у державній або муніципальній власності земельна ділянка надана для створення відповідної нерухомої речі, якщо належним чином цим Кодексом, іншим законом або договором не передбачено інше.
Припинення права власності на безхазяйне приміщення
Статтею 287.7 розділу 17.1 ГК РФ встановлено припинення права власності на безхазяйне приміщення. Якщо власник приміщення використовує його не за призначенням, систематично порушує права та інтереси сусідів або безгосподарно утримує приміщення, допускаючи його руйнування, уповноважений державний орган або орган місцевого самоврядування може попередити власника про необхідність усунути порушення, а якщо вони призводять до руйнування приміщення, також призначити власнику відповідний термін для ремонту приміщення. Якщо власник після попередження продовжує порушувати права та інтереси сусідів або використовувати приміщення не за призначенням або без поважних причин не проведе необхідний ремонт, суд за позовом уповноваженого державного органу або органу місцевого самоврядування може прийняти рішення про продаж такого приміщення на публічних торгах з виплатою власнику залучених від продажу коштів за вирахуванням витрат на виконання судового рішення.
Инвестирование в строительство: проблемы и возможные решения
Начиная строительство и делая капитальные вложения, инвестор надеется, что все будет идти по плану. Но, согласно закону Мерфи, процесс строительства обычно занимает больше времени и денег, чем было запланировано. Возникают ситуации, когда у инвестора не хватает средств, банк не предоставляет новый кредит, подрядчики и поставщики не укладываются в сроки работы, а чиновники, обещавшие быстро согласовать все необходимые документы, увольняются или оказываются подозреваемыми в совершении преступлений.
Продажа незавершенного строительства: выгодное решение
Если строительство замедляется или полностью прекращается, возможность продажи недостроенного объекта может оказаться наиболее выгодной, даже если в результате это не принесет большой прибыли или даже приведет к убыткам. Расходы на сохранение недостроя могут привести к еще большим убыткам. Именно поэтому иногда продажа недостроенного объекта является разумным решением для минимизации потерь и поиска новых возможностей в инвестициях.
Прокуратура Пермского края готова предложить консультации и помощь в решении юридических вопросов, связанных с незавершенными строительством объектами и правом собственности на недвижимое имущество.
Право собственности на незавершенные строительства
Передача незавершенного строительства новому владельцу, как правило, осуществляется по договору купли-продажи, в котором продавец передает права собственности на объект сделки. Право собственности на незавершенное строительство, а также на другие недвижимые объекты, согласно статье 130 ГК РФ, может быть передано только после государственной регистрации, которая производится при внесении записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Для государственной регистрации права собственности на незавершенное строительство необходимо предоставить в территориальный орган Росреестра следующие документы:
- Документы, подтверждающие права на земельный участок;
- Разрешение на строительство.
Для того чтобы получить разрешение на строительство и приступить к работам, инвестор должен иметь правоустанавливающие документы на земельный участок или свидетельство о регистрации права собственности на него. Они должны быть уже наличии у инвестора.
Также для кадастрового учета объекта, который находится в стадии незавершенного строительства, необходимо предоставить информацию о его виде, степени готовности и проектируемом назначении здания или сооружения. Информацию о степени готовности объекта можно получить из актов приема-передачи работ.
Важно отметить, что продавать можно только приостановленное строительство. Действующая стройка не является недвижимостью и не может быть передана другому лицу.